Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 12 Wirtschaftlichkeitsgebot

12.1 Allgemeines

Rz. 74

Nach § 560 Abs. 5 ist bei der Veränderung der Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Für früher preisgebundenen Wohnraum ergab sich dies aus § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden durften, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt waren. Für den nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum verweist § 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG direkt auf § 560. Auch für den Gewerberaum dürfte das Gebot der Wirtschaftlichkeit gelten (Langenberg, NZM 2001, 783 [793]).

12.2 Fallgruppen

Rz. 75

Maßgebend ist der Standpunkt eines "vernünftigen Wohnungsvermieters", der ein "vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis" im Auge behält (vgl. dazu § 556 Rn. 35).

12.2.1 Unverhältnismäßige Betriebskosten

Rz. 76

Das Gebot der sparsamen Wirtschaftsführung bezieht sich einmal auf die Betriebskostenarten. Der Vermieter darf auf den Mieter nur betriebswirtschaftlich sinnvolle Betriebskosten abwälzen (vgl. dazu im Einzelnen § 556 Rn. 37). Das spielt insbesondere bei Hauswartkosten eine Rolle. Der Vermieter darf nicht zusätzlich zu den Kosten für Fremdunternehmen diejenigen eines neu eingestellten Hauswarts auf den Mieter umlegen, wenn bisher die ordnungsgemäße Bewirtschaftung durch Fremdunternehmen gewährleistet war. Es entspricht nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter diese in eigener Organisation und ohne Beanstandung durchführen (AG Neubrandenburg, Urteil v. 17.9.2021, 103 C 432/21; AG Magdeburg, Urteil v. 14.8.2002, 12 C 66/02, ZMR 2003, 45). Bei auffällig hohen Hausmeisterkosten obliegt es dem Vermieter, substantiiert und nachvollziehbar darzulegen, dass die Kosten dennoch erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind (AG Altötting, Urteil v. 20.10.2015, 1 C 267/15, WuM 2016, 125; AG Annaberg, Urteil v. 20.7.2006, 4 C 0604/04, WuM 2007, 131).

Die Betriebskosten dürfen zudem nicht außer Verhältnis zu ihrem Nutzwert stehen. Die Kosten für die Funkablesung und Abrechnung der Heizkosten, die mehr als die Hälfte der Gesamtheizkosten ausmachen, sind wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht umlagefähig, wenn damit keine messbaren Vorteile für den Mieter verbunden sind (LG Berlin, Urteil v. 10.11.2003, 62 S 220/03, MM 2004, 43; vgl. im Übrigen § 556n Rn. 37 ff.). Die Umlagefähigkeit der Kosten der Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen kann im Einzelfall daran scheitern, dass der Vermieter, entgegen der einschlägigen technischen Empfehlung das empfohlene Intervall um mehr als die Hälfte (hier: von 12 auf 5 Jahre) verkürzt (AG Münster, Urteil v. 15.3.2019, 48 C 361/18, WuM 2019, 379).

Betriebskosten sind aber nicht schon deswegen unwirtschaftlich, weil sie für den Mieter nicht mit einem zusätzlichen Vorteil verbunden sind (BGH, Urteil v. 27.9.2006, VIII ZR 80/06, GE 2006, 1473 = WuM 2006, 612).

Im Rahmen des Gebots der Wirtschaftlichkeit ist es dem Vermieter jedoch erlaubt, die Wartung von Rauchmeldern an externe Dritte zu vergeben. Der Einwand, die Funktionsprüfung könne auch vom Mieter vorgenommen werden, greift nicht. Wegen der den Vermieter treffenden Verkehrssicherungspflicht und der Gewährleistung der Sicherheit aller Mieter ist es ihm nicht zuzumuten, darauf zu vertrauen, dass jeder Mieter die Verkehrssicherungspflicht erfüllt (AG Lübeck, Urteil v. 5.11.2007, 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302).

12.2.2 Überteuerte Betriebskosten

Rz. 77

Der Vermieter muss mindestens bei der Vergabe umfangreicher Betriebsleistungen mehrere Vergleichsangebote einholen (LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06, GE 2008, 126; AG Aachen, Urteil v. 14.8.2009, 116 C 23/09, WuM 2010, 425; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2670; Emmert, WuM 2002, 467, 468; Gärtner, GE 1999, 1176, 1188). Dabei sollten Leistungsaufgaben vorgegeben werden (von Seldeneck, NZM 2002, 547 = ZMR 2002, 395) und Alternativangebote für unterschiedliche Leistungszeiten eingeholt werden (von Seldeneck, a. a. O.). Der Vermieter ist verpflichtet, vor Abschluss einer neuen Versicherung auf dem Markt Vergleichsangebote einzuholen (KG, Urteil v. 3.12.2007, 8 U 19/07, GE 2008, 122; LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 32 O 103/08, GE 2009, 52). Andererseits ist es ausreichend, die in den Medien veröffentlichten Durchschnittspreise für Heizöl zu sichten, um die Angemessenheit des dann ausgewählten Angebots zu beurteilen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 22.8.2016, 18 S 1/16, a. a. O.). Zudem ist zu prüfen, ob sich durch Betriebskostenmanagement die Betriebskosten verringern lassen. Die Kosten eines mit Müllmanagement beauftragten Unternehmens sind aber nur dann als Betriebskosten umlagefähig, wenn der Vermieter nachweist, dass die Einschaltung des Unternehmens zur Kosteneinsparung notwendig gewesen ist (LG Lüneburg, Urteil v. 17.9.2014. 6 S 92/13, GE 2015,58; AG Berlin-Mitte, Urteil v. 10.11.2004, 2 C 109/04, WuM 2005, 393 m. Anm. Wall, WuM 2005, 393). Auch bei Umstellung eines Versicher...