Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift übernimmt wesentliche Elemente des seinerzeitigen § 2 Abs. 3 und 4 MHG, stellt den häufigsten Fall der Zustimmung durch den Mieter mit den entsprechenden Rechtsfolgen voran und verlängert die Klagefrist.

2 Zustimmung zur Mieterhöhung – Abs. 1

Rz. 2

Mit Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kommt eine Einigung zwischen den Mietvertragsparteien zur neuen Miete zustande (BGH, Urteil v. 28.9.2022, VIII ZR 300/21, ZMR 2023, 190).

Die allgemeinen Regeln der §§ 145 ff. sind anzuwenden. Der Mieter nimmt das Angebot des Vermieters zur Mieterhöhung an. Auf die formelle Wirksamkeit der Zustimmung, die sich auf die Gesamtmiete der Wohnung beziehen muss, nicht auf eine Quadratmetermiete, kommt es nicht an (BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322). Diese muss daher Die Zustimmung muss ohne Vorbehalt erklärt werden, § 150 Abs. 2. Eine unter Bedingung oder Vorbehalt erklärte Zustimmung ist nichtig (LG Berlin, Urteil v. 18.9.2008, 67 S 157/08, GE 2008, 1492; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 13.1.2020, 213 C111/19, GE 2020, 266). Die Annahme des Mieters unterliegt keiner Form, sie kann daher auch konkludent erfolgen (BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 182/04, GE 2005, 983 = NZM 2005,736). Es muss dem Verhalten des Mieters entnommen werden können, er stimme der Mieterhöhung zu. Das kann auch z. B. durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete geschehen. Eine solche konkludente Zustimmung kann in der wiederholten vorbehaltslosen Zahlung der erhöhten Miete gesehen werden (BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16, ZMR 2018, 564). Jedenfalls drei vorbehaltlose Zahlungen der erhöhten Grundmiete sind selbst dann als konkludente Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu werten, wenn von zwei Mietern nur noch einer in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt und nicht eindeutig zugeordnet werden kann, welcher der Mieter die Zahlungen geleistet hat (AG Mannheim, Urteil v. 23.3.2012, 9 C 77/12, WuM 2012, 310 (Ls.) m. Anm. Börstinghaus). Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 gestützten MIeterhöhungsverlangens die erhöhte Miete "unter Vorbehalt", liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 25.6.2020, 64 S 95/20, GE 2020, 1069; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 13.1.2020, 213 C 111/19, GE 2020, 266).

Hinweis

Schweigen des Mieters

Erhöht ein Vermieter entgegen § 558 die Miete ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters und zieht, ohne den Rechtsweg zu beschreiten, vom Konto des Mieters unabgesprochen die erhöhte Miete ein, ist in dem Schweigen des Mieters auch dann keine (konkludente) Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen zu sehen, wenn der Mieter die unerlaubten Abbuchungen längere Zeit widerspruchslos hinnimmt (LG Stuttgart, Urteil v. 26.10.2011,13 S 41/11, NZM 2011, 854).

Rz. 3

Unabhängig von der Formfreiheit der Zustimmung nach § 558b hat der Vermieter jedoch einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung, wenn der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen worden ist (BGH VIII ZR 300/09, NZM 2011, 117; vgl. die Kommentierung zu § 550; s. a. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn. 19, 21). Das hat allerdings praktische Auswirkung nur für den Fall, dass die Parteien einen temporären Kündigungsausschluss wirksam vereinbart haben oder noch alte (vereinbarte) Kündigungsfristen gelten. Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a (BGH, Urteil v. 10.11.2010, VIII ZR 300/09, NZM 2011, 117), demzufolge auch nicht für Zustimmungserklärungen des Mieters (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn.19).

Rz. 4

Der Vermieter kann eine Mietermehrheit nur einheitlich zur Zustimmung auffordern (BGH VIII ZR 124/03 NJW 2004, 1797). Diese können sich auch vertreten lassen, wozu aber die in Mietverträgen übliche Empfangsbevollmächtigung nicht ausreicht. Formularmäßig erteilte Vertretungsklauseln für die Zustimmungserklärung sind unwirksam, Individualvereinbarungen sind dagegen zulässig (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558b Rn. 35).

Rz. 5

§ 558b Abs. 1 (Soweit …) ist aufgrund einer Stellungnahme des Rechtsausschusses "im letzten Moment" dahin geändert worden, dass die Teil-Zustimmung des Mieters ausdrücklich zugelassen wurde. Aus der Umformulierung sollte hervorgehen, dass die teilweise Zustimmung des Mieters abweichend von § 150 Abs. 2 nicht als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag anzusehen ist. Nach ganz überwiegender Ansicht der bisherigen Rechtsprechung wurde aber schon bisher die Teil-Zustimmung zugelassen, so dass der Mieter jedenfalls verpflichtet war, im Rahmen seiner Zustimmung die erhöhte Miete zu zahlen. Das ist jetzt jedenfalls klargestellt.

Die Teilzustimmung kann ebenfalls konkludent erklärt werden; sie löst bis zu Ablauf der Klagefrist die Jahressperrfrist nicht aus (BGH, Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 141/09, NZM 2010, 436). Der Mieter kann nicht nur betragsmäßig eingeschränkt, sondern auch zu einem späteren Zeitpunkt zustimmen.

Rz. 6

Für das E...