Kinne/Schach/Bieber, BGB § 558 Mieterhöhung bis zur orts ... / 3.3.4 Mietenvergleichbarkeit

Rz. 40

Der Begriff von Zuschlägen ist in zweierlei Hinsicht relevant.

Erhöhung der Vergleichsmiete

Die konkrete Wohnung kann wegen nicht ortsüblicher Sonderleistungen des Vermieters bzw. Sondermerkmalen der Wohnung von dem üblichen vergleichbaren Wohnraum abweichen. Hierfür sind für die konkrete Wohnung bestimmte Zuschläge anzusetzen, die die konkrete Wohnungsmiete im Verhältnis zum Vergleichsmietenniveau erhöht. So rechtfertigt z. B. eine vereinbarte Möglichkeit der Gartennutzung (ohne besondere mietvertragliche Vereinbarung eines gesonderten Entgelts) einen Zuschlag. Inwiefern einzelne Ausstattungsmerkmale zur Ausfüllung der Vergleichsmietenbrandbreite herangezogen werden können oder bestimmte Zuschläge zur festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen, ist eine Frage der Einzelfallberechnung und hängt davon ab, auf welche Art und Weise man die Vergleichbarkeit betrachtet, nämlich über Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. So sieht z. B. der Berliner Mietspiegel 1998 ein Sondermerkmal des modernen Bades vor. Dieses hat allerdings zur Voraussetzung, dass alle Wände mindestens bis 1,5 m Höhe gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne oder -dusche vorhanden sein müssen. Daneben sieht die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auch wohnwerterhöhende Merkmale für das Bad vor, nämlich z. B. die zusätzliche Duschtasse neben der Badewanne, ein Doppelhandwaschbecken, das vom Bad getrennte WC und dgl.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Fall der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter (vgl. dazu BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16, ZMR 2018, 994; Bestätigung von BGH, Urteil v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14, ZMR 2015, 685) von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Miete zu verlangen (BGH, Urteil v. 11.2.2009, VIII ZR 118/07, ZMR 2009, 514; Bestätigung von BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 181/07, GE 2008, 1117). Auch wenn der Vermieter von vornherein die Schönheitsreparaturen übernommen hat, kann er keinen Schönheitsreparaturzuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (LG Heidelberg, Urteil v. 17.12.2010, 5 S 60/10; AG Wiesbaden, Urteil v. 3.11.2010, 93 C 1739/10 (31), NZM 2011, 312). Lediglich der Vermieter öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums ist berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Beschluss v. 12.1.2011, VIII ZR 6/10, WuM 2011, 112; LG Berlin, Urteil v. 29.9.2009, 63 S 283/08, GE 2009, 1435; LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 26.5.2009, 7 S 11261/08, ZMR 2010, 196). Auch der Erwerber und Vermieter einer ehemals preisgebundenen, nunmehr aber preisfreien Wohnung kann im Zustimmungsverfahren zur Mieterhöhung einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter berechtigt ist, von dem Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verlangen und im Altmietvertrag der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft vereinbart ist, dass die Grundmiete einen zweckgebundenen Kostenansatz nach § 28 II. BV für diese Schönheitsreparaturen enthält (LG Darmstadt, Urteil v. 23.2.2011, 25 S 190/10, WuM 2011, 286).

Hinweis

Kleinreparaturzuschlag

Die Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnraum kann auch nicht mit einem Kleinreparaturzuschlag begründet werden (AG Frankfurt/Main, Urteil v. 14.2.2006, 33 C 3732/05-67, WuM 2006, 204; AG Dortmund, Urteil v. 6.6.2005, 130 C 3603/05, WuM 2006, 39; AG Dortmund, Urteil v. 20.9.2003, 125 C 4802/03, NZM 2004, 422; AG Dortmund, Urteil v. 23.11.2004, 125 C 11257/04, WuM 2004, 718).

Zuschläge können sich aus der Überlassung von Möbeln, der Möglichkeit der teilgewerblichen Nutzung oder der Anmietung einer Garage rechtfertigen.

Rz. 41

Gesonderte Zuschläge zur Miete

Hier handelt es sich nicht um Zuschläge zur Errechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter, sondern um neben der eigentlichen Miete vereinbarte Zuschläge im Rahmen von Sondervereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien. Hierzu zählen Untermietzuschläge oder Zuschläge für Gestattung der teilgewerblichen Nutzung der Wohnung. Diese Geldbeträge sind neben der Miete zu zahlen und sind dementsprechend nicht Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit ist daher die Miete um diese Zuschläge zunächst zu "bereinigen".

Hinweis

Gewerbezuschlag

Der gesondert vereinbarte Gewerbezuschlag kann nur bei einer entsprechenden Klausel unabhängig von der Grundmiete erhöht werden (KG, Urteil v 28.11.2005, 8 U 66/05, GE 2006, 323). Haben die Parteien einen festen "Teilgewerbezuschlag" für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räu...