LG Heidelberg Urteil vom 17.12.2010 - 5 S 60/10

Leitsatz (amtlich)

Auch wenn entgegen der üblichen Vertragsgestaltung die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern beim Vermieter verbleiben, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um einen Schönheitsreparaturzuschlag zu erhöhen (BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07). Dies gilt auch im Fall folgender Mietvertragsklausel: "Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. ... DM je m² Wohnfläche und Jahr"

Verfahrensgang

AG Heidelberg (Entscheidung vom 01.06.2010; Aktenzeichen 24 C 31/10)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.06.2010, Az. 24 C 31/10, wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin, ein Großvermieter u.a. im Raum Heidelberg, begehrt vom Beklagten die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen.

Die Wohnung ist nicht preisgebunden. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag datiert vom 11.2.1997. Er wurde seinerzeit zwischen dem Beklagten und der ... geschlossen; die Klägerin ist später durch Eigentumserwerb in die Vermieterstellung eingerückt. Der Mietvertrag enthält folgende Klausel:

"§ 4 (1): Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Nr. 5 Abs. 2 AVB) und der Zusatzbestimmungen zu § 4 (1) des Mietvertrags. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt z. Z. 11,40 DM je m² Wohnfläche und Jahr".

In den Zusatzbestimmungen ist u.a. geregelt, dass der Mieter einen Antrag auf Durchführung von Schönheitsreparaturen stellen kann und dass für Schönheitsreparaturen nur die Beträge zur Verfügung stehen, "die aus den in der Miete enthaltenen Kostenansätzen (siehe § 4 Abs. 1) zurückgestellt werden".

Nachdem die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert war, begehrte die Klägerin vom Beklagten mit Schreiben vom 24.8.2009 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 401,65 EUR auf 469,92 EUR monatlich ab 1.11.2009. Unstreitig beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für ein nach Lage, Baualtersklasse, Größenklasse und Ausstattung vergleichbares Objekt gemäß dem Heidelberger Mietspiegel 448,18 EUR monatlich. Im Mieterhöhungsverlangen - und ebenso nachfolgend im Prozess - machte die Klägerin jedoch geltend, auf diese ortsübliche Vergleichsmiete müsse ein Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter von 0,78 EUR/m², insgesamt 55,75 EUR/Monat, erfolgen. Dieser Zuschlag sei in Anlehnung an § 28 Abs. 4, Abs. 5a i.V.m. § 26 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung zutreffend kalkuliert.

Nachdem der Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, hat die Klägerin ihn auf Zustimmung verklagt. Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 1.6.2010 den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 448,18 EUR ab 1.11.2009 verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Das Amtsgericht hat zur Begründung der teilweisen Klageabweisung ausgeführt, dass zwar grundsätzlich, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, hierfür ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen könne. Vorliegend stehe dem aber entgegen, dass nach den Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in vollem Umfang auf den Vermieter abgewälzt seien, sondern Schönheitsreparaturen nur in dem Umfange durchgeführt würden und verlangt werden könnten, wie die aus der Miete entnommenen Beträge hierfür ausreichten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen unstreitigen und streitigen Sachvortrags, der vom Amtsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowie wegen Inhalt und Begründung der amtsgerichtlichen Entscheidung wird auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.6.2010 Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die geltend macht, dass der von ihr begehrte Schönheitsreparaturzuschlag auf die ortsübliche Miete erfolgen müsse.

Die Klägerin beantragt,

das der Klägerin am 1.7.2010 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 1.6.2010, Az. 24 C 31/10, abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, einer weiteren Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause L...straße in H. von zurzeit 448,18 EUR monatlich um 21,74 EUR monatlich auf 469,92 EUR monatlich ab dem 1.11.2009 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die teilweise Klageabweisung im angegriffenen Urteil.

II.

Die Berufung ist zulässig. Da für die Bestimmung des Wertes des Beschwerdegegenstandes nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG, sondern § 9 ZPO maßgeblich ist, ist die Wertgrenze von 600 EUR überschritten (21,74 EUR * 12 * 3,5).

Die Be...