AG Wiesbaden Urteil vom 03.11.2010 - 93 C 1739/10 (31)

Leitsatz (amtlich)

Im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen auch dann nicht angesetzt werden, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag vom Vermieter zu tragen sind und bei der Mietspiegel von der Abwälzung auf die Mieter ausgeht.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte zuvor selbst Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte ist Mieterin, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Hauses ... Str. 15 in W.. Es handelte sich ursprünglich um eine preisgebundene Wohnung. Nach § 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass sich die monatlich insgesamt seine Miete von damals 950,27 DM zusammensetzt aus Einzel/Grundmiete in Höhe von 532,81 DM, einem Zuschlag für Einzelmodernisierung in Höhe von 112,46 DM und Vorauszahlungen auf Nebenkosten in Höhe von 305 DM. Nach § 3 Abs. 1 des Mietvertrages übernimmt der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz hierfür wurde mit 14,40 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beziffert.

Die monatliche Grundmiete betrug bisher 499,49 EUR und bestand unverändert seit mehr als 15 Monaten. Mit Schreiben vom 26.10.2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 01.01.2010. Zu begründen sie Bezug auf den Wiesbadenern Mietspiegel und ordnete die Wohnungen in die Gruppe II, Größenklasse B, Ausstattung mit Heizung und Bad und gute Wohnlage ein. Den Zahlen des Wiesbadener Mietspiegels liegt zu Grunde, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen von den Mietern zu tragen sind.

Ausgehend vom Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels für diese Gruppe mit 7,42 EUR und der Wohnungsgröße von 73,99 m² sowie einem Zuschlag von 0,78 EUR m² begehrte sie Zustimmung zu einer neuen Grundmiete in Höhe von 599,39 EUR. Der Beklagte ließ der Mieterhöhung der Schreiben des von ihm beauftragten Mieterbundes Wiesbaden vom 16.12.2009 auf 521,63 EUR zustimmen.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe aufgrund ihrer Pflicht zur Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu dem von ihr begehrten neuen Mietzins zu. Der Schönheitsreparaturenzuschlages sei Bestandteil der Grundmiete und bei einer Mieterhöhung insoweit zu berücksichtigen, als er einen Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Mietverhältnisse mit solchen Regelungen darstelle. Er sei zu ermitteln nach den Werten, die erfahrungsgemäß für Schönheitsreparaturen anfielen und könne unter Heranziehung der §§ 28, 26 der II. Berechnungsverordnung ermittelt werden.

Die Klägerin beantragte zunächst,

den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 499,49 EUR monatlich um 99,90 EUR monatlich auf 599, 39 EUR monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen.

Nach einer Teilrücknahme der Klage wegen der bereits vorprozessual abgegebenen Teilzustimmung zur Mieterhöhung und der Teileinigung der Parteien über einen Abschlag von 2,5% von Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels wegen lagebedingter Beeinträchtigungen und weiteren Teilzustimmung des Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses auf 7,92 EUR je Quadratmeter = 5 mit 430,20 EUR haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 534,20 EUR monatlich um 65,19 EUR monatlich auf 599, 39 EUR monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, ein Anspruch auf Zahlung eines Schönheitsreparaturenzuschlages bestehe nicht. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Das Gericht den Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, auf den 22. 10. 2010 festgelegt.

Entscheidungsgründe

Nach dem sich die Parteien zur Vermeidung der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe des Abschlages wegen der lagebedingter Nachteile darüber einigten, dass ein Abschlag in Höhe von 2,5% von Mittelwert vorzunehmen ist und sie sich auch darüber einig sind, dass für vergleichbare Wohnungen, bei denen die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen sind, der Mittelwert des Mietspiegels die ortsüblichen Miete darstellt, war lediglich über die Frage zu entscheiden, ob die ortsübliche Miete in der für Schönheitsreparaturen von der Klägerin aufzuwendenden Kosten zu erhöhen ist.

Diese Frage war zu verneinen. Der in der Literatur vert...