Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten ...

Harald Kinne

1 Absatz 1 Vormiete

1.1 Vormiete

Rz. 1

Geschuldete Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff.) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist.

War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2 auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 2216). § 556e Abs. 1 regelt einen Bestandsschutz für Wohnraumvermieter im Falle einer Neuvermietung, wenn sie mit dem bisherigen Mietverhältnis eine höhere Miete erzielt haben als die, die gem. § 556d Abs.1 bei der Neuvermietung verlangt werden kann. Die höhere Miete, die der vorherige Mieter aufgrund einer wirksamen Vereinbarung zuletzt schuldete, darf also auch mit dem Nachmieter vereinbart werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 2). Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" i.S.d. § 556e Abs.1 berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat (BGH, Urteil v. 19.8.2020, VIII ZR 374/18, ZMR 2021, 105). Im Übrigen muss die Anschlussvermietung dem Wohnraummietverhältnis nicht nahtlos nachfolgen; § 556e ist auch dann anwendbar, wenn der Vermieter die Mietsache zuvor leerstehen lässt oder selber nutzt (LG Berlin, Urteil v. 18.10.2018, 67 S 174/18, ZMR 2019, 126).

Hinweis

Kein Ausnahmetatbestand

Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gemäß § 556d Abs. 1 hinausgehenden Mietvereinbarung auch dann nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a fließenden Informationspflichten verletzt hatte (LG Berlin, Urteil v. 26.4.2023, 64 S 189/22, GE 2023, 698).

Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 ergibt (BGH, Urteil v. 19.7.2023, VIII ZR 229/22, BeckRS 2023, 22168).

1.2 Mietminderung

Rz. 2

Stets ist die ungeminderte Vormiete gem. § 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 für die Wiedervermietung maßgeblich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 28). Wird der Mangel nach Beendigung des Vormietverhältnisses, aber vor Abschluss des neuen Mietvertrages beseitigt, gilt für den Nachfolgevertrag dasselbe (BeckOK, Theesfeld-Betten, § 556e Rn.7). Erfolgt die Weitervermietung ohne vorherige Mangelbeseitigung, so ist ebenfalls die ungeminderte (vereinbarte) Vormiete anzusetzen; der Mangel berechtigt aber wiederum auch den Folgemieter bis zur Mangelbeseitigung gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 zur Mietminderung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 29).

1.3 Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres

Rz. 3

Zu den unberücksichtigt bleibenden Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres zählen nur Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1, unabhängig von ihrem Grund (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 35), nicht Vereinbarungen einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2, 557b, Staffelmietvereinbarungen nach §§ 557 Abs. 2, 557a, (auch wenn die Vereinbarung innerhalb des letzten Jahres getroffen wurde und die jeweilige Staffel eine Mieterhöhung vorsieht, und wenn spätere Staffeln erst nach Inkrafttreten der Verordnung wirksam werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 13), einseitige Mieterhöhungen nach §§ 559 oder 560, da es sich dabei nicht um Vereinbarungen handelt.

Auch wenn der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs.1 zustimmt, handelt es sich um eine Mietvereinbarung i.S.d. § 556e Abs.1 Satz2 (BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556e Rn. 12), nicht dagegen, wenn die Zustimmung des Mieters gem. § 894 ZPO durch Urteil ersetzt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn.36; Eisenschmid, jurisPR-MietR 10/2015 Anm. 1; Flatow, WuM 2015,191; a.A. BeckOK/Theesfeld-Betten, § 556e Rn. 14).

Die Frist für das in § 556e Abs. 1 Satz 2 genannte Jahr berechnet sich von der rechtlichen Beendigung des Vormietverhältnisses an ein Jahr zurück; auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den Vormieter kommt es nicht an (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 40). Dabei kommt es nach dem Gesetzeswortlaut nicht darauf an, zu wann die Mieterhöhung fällig wurde, sondern auf den Zeitpunkt der Vereinbarung. Bei Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 557 Abs. 1 ist maßgeblich der Zeitpunkt der (letzten) Annahmeerklärung. Bei Zustimmungen zu einer Mieterhöhung gem. § 558a ist der Zeitpunkt der Zustimmung des Mieters i.S.v. § 558b maßgeblich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 42).