Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556c Kosten der Wärmelieferun ... / 3 Umlagevoraussetzung

3.1 Allgemeines

Rz. 4

Eine Zustimmung des Mieters zur Umstellung des Vermieters von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses ist in Zukunft ebenso wenig erforderlich wie eine wie auch immer geartete Vereinbarung über die Umlage der Wärmelieferungskosten. Der Vermieter kann vielmehr nach erfolgter Umstellungsankündigung (§ 556c Abs. 2) die Kosten der Wärmelieferung auch einseitig auf den Mieter umlegen, dessen Wohnung bereits bisher mit Wärme oder Warmwasser versorgt wurde. Ausreichend ist entweder die Versorgung mit Wärme oder mit Warmwasser, da es sich um zwei alternative Tatbestandsmerkmale handelt. Erfolgt bisher nur die Versorgung mit Wärme, weil der Mieter das Warmwasser selbst auf eigene Kosten (z. B. durch einen Elektroboiler) erzeugt, so ist die Umstellung allerdings nur auf eigenständige gewerbliche Wärmelieferung, nicht auf Warmwasserlieferung zulässig.

Hinweis

Die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) wird auch nicht mehr durch das Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt. Vielmehr sind die Kosten der Wärmelieferung umlagefähig, wenn sie die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasserversorgung nicht übersteigen.

3.2 Bisherige Umlage der Heiz – und Warmwasserkosten

Rz. 5

Voraussetzung für die Umlage der Kosten der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter ist zunächst, dass er schon bisher die Betriebskosten für Wärme- oder Warmwasser zu tragen hatte. Haben die Parteien eine Bruttowarmmiete oder eine Teilinklusivmiete einschließlich Heiz – und Warmwasserkosten vereinbart, ist die Umlage der Kosten der Wärmelieferung nach der einseitigen Umstellung durch den Vermieter erst dann wieder zulässig, wenn die Mietvertragsparteien die Brutto- oder Teilinklusivmiete auf eine Kaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen für Heizung und/oderWarmwasser umgestellt haben. Trägt der Mieter vereinbarungsgemäß die Heiz- und Warmwasserkosten selbst (z. B. weil er die von ihm auf eigene Kosten eingebaute Gasetagenheizung mit Warmwasserboiler mit von ihm selbst bezogenen und bezahlten Gas beheizt), so ist bei der Umstellung der Heizung auf Fernwärmelieferung im Zuge einer Modernisierung (vgl. dazu § 555b Rn. 11) weiterhin eine ausdrückliche Vereinbarung über die Umlage der Wärmelieferung empfehlenswert, auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit neuer – modernisierungsbedingter – Betriebskosten (vgl. § 556 Rn. 17, 62). Die etwaige Duldungspflicht des Mieters für die Modernisierung richtet sich insoweit allein nach den § 555b ff. (RegEntw-BT-Drucks. 17/10485 S. 22).Die Modernisierungsankündigung dürfte in der Regel gem. § 555c Abs. 4 entbehrlich sein (vgl. zum Verhältnis des 556c zu § 555b ff.: Hinz, NZM 2012, 777 [787]).

Ist nur die Umlage der Heiz- oder der Warmwasserkosten vereinbart gewesen, sind nach der Umstellung auf Fernwärme nur die Kosten der Wärmelieferung, die auf die vereinbarte Kostenart entfallen – also entweder Heizwärme oder Warmwasser-, ohne Zustimmung des Mieters umlagefähig. Die auf die nicht vereinbarte Kostenart entfallenden Kosten der Wärmelieferung sind nur dann umlagefähig, wenn eine – ausdrückliche oder konkludente -Vereinbarung darüber getroffen wird (vgl. dazu oben Rn. 1).

3.3 Umstellung auf Wärmelieferung

Rz. 6

Voraussetzung der einseitigen Kostenumlage ist erstens die Umstellung der Eigenversorgung auf eigenständig gewerbliche Wärmelieferung. Der Abschluss neuer Mietverträge über Wohnungen, die bereits im Wege des Contractings versorgt werden, fällt nicht darunter (RegEntw-BT-Drucks. 17/10485 S. 23). Es kommt nicht darauf an, ob es sich um Nah – oder Fernwärme handelt (vgl. dazu BGH, Urteil v. 20.6.2007, VIII ZR 244/06, WuM 2007, 445 = GE 2007, 1118 =  ZMR 2007, 768). Auch bei der Lieferung der Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation handelt es sich um eigenständige gewerbliche Wärmelieferung (LG Berlin, Urteil v. 6.6.2008, 63 S 374/07, GE 2008, 1198). Es handelt sich jedoch nicht mehr um Wärmelieferung eines Unternehmens, sondern um eine Versorgung des Hauses mit Wärme durch eine vom Gebäudeeigentümer selbst betriebene zentrale Heizungsanlage, wenn die Mieter den Brennstoff in eigener Regie und auf eigene Kosten beziehen und die Heizung durch ein Unternehmen warten und den Verbrauch durch ein anderes Unternehmen erfassen und abrechnen lassen. Insbesondere kann von einer Wärmelieferung durch das Wartungsunternehmen nicht die Rede sein, wenn es selbst kein Entgelt für die Lieferung einer bestimmten Wärmemenge, sondern ein Entgelt für die "Wartung der Heizungsanlage" und "Brennerservice" sowie Leasingkosten für "automatische Feuerungs – und Tankanlagen" in Rechnung gestellt hat (BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08, GE 2009, 258).

Nicht erforderlich ist, dass eine durch die Umstellung auf Wärmelieferung zu erwartende Energieeinsparung nachgewiesen wird, falls die übrigen Voraussetzungen für die Umlage der Wärmelieferungskosten ...