Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556c Kosten der Wärmelieferun ... / 4 Umstellungsankündigung

Rz. 10

Der Vermieter ist gem. § 556c Abs. 2 verpflichtet, dem Mieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher anzukündigen.

"Umstellung" ist hier die Einstellung des Wärmepreises an die Stelle der Einzelkosten in die Heizkostenabrechnung, nicht die technische Umgestaltung der Wärme-/Warmwasserversorgung (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 11). Während des Laufes einer Abrechnungsperiode ist eine Umstellung unzulässig (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 11).

Es handelt sich um eine Mindestfrist, so dass der Vermieter die Umstellung auch schon früher als drei Monate ankündigen kann. Wird die "Drei-Monats-Frist" nicht eingehalten, erfolgt also die Ankündigung verspätet oder zunächst gar nicht, ist weder die technische Umstellung unzulässig noch die darauf gründende nunmehrige Umlage des Wärmepreises per se unwirksam (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 11).

Achtung

Umstellungsankündigung

Der Inhalt der Umstellungsankündigung wird in § 11 Abs. 2 WärmeLV zwingend vorgeschrieben.

• Gem. § 11 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV ist die Art der zukünftigen Wärmelieferung mitzuteilen. Dazu gehört nicht nur die Differenzierung nach (klassischer) Fernwärme und (sog.) Nahwärme, d.h. Fernversorgung oder haus- bzw. wirtschaftseinheitsbezogene Versorgung, sondern zusätzlich sowohl die Herstellungsart wie Blockheizkraftwerk, KWK-Anlagen als auch die eingesetzte Brennstoffart (fossile oder regenerative), da dies alles auf den Kostenumfang einwirken kann (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 13).
• Gem. § 11 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV sind Angaben über die Energieeinsparung erforderlich. Hierfür ist auf den Unterschied der Jahresnutzungsgrade im Vergleich der alten zur neuen Wärmeerzeugungsanlage abzustellen. Hinsichtlich des Betriebsführungscontractings müsste dargetan werden, welche Verbesserungen hinsichtlich des Ist-Zustandes der Heizungsanlage eingeführt werden können mit welchem energetischen Ergebnis (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 14).
• Gem. 11 Abs. 2 Nr. 3 WärmeLV ist in der Ankündigung der Kostenvergleich darzustellen. Das erfordert eine umfangreichere Berechnung nach den §§ 8-10 WärmeLV. Die Erläuterung muss derart gestaltet sein, dass der Mieter die Berechnungen selbständig nachvollziehen kann (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 15).
• Gem. § 11 Abs. 2 Nr. 4 WärmeLV ist der Zeitpunkt der Umstellung mitzuteilen. Der Mieter soll aus dieser Mitteilung ersehen, ob der Vermieter die Drei-Monats-Frist des § 556c Abs. 2 eingehalten hat (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556 c Rn. 15).
• Gem. § 11 Abs. 2 Nr. 5 WärmeLV sind noch zwei Daten aus dem Wärmelieferungsvertrag zwischen Vermieter und Wärmelieferanten offen zulegen, nämlich der vereinbarte Wärmepreis sowie die Regelungen zur Preisänderung.

Da es sich nur um ein formelles Erfordernis handelt, führen Fehler der Ankündigung nicht dazu, dass die Umstellung und damit die Umlage der Betriebkosten unzulässig ist. Vielmehr muss der durch die fristgemäße Umstellungsankündigung informierte Mieter innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 Einwendungen gegen die Heizkostenabrechnung erhebt, in der in Abweichung von den bisherigen Abrechnungen der Wärmepreis als Kostenfaktor aufgeführt wird (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 18).

Die Ankündigung muss durch den Vermieter selbst oder seinen Vertreter mit Vertretungszusatz gegenüber dem Mieter erfolgen; bei Personenmehrheit muss die Ankündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erfolgen, wobei Vertretung zulässig ist. Für den Zugang bei mehreren Mieten reicht der Empfang bei einem Mieter aus, wenn die Umstellungsankündigung an alle Mieter adressiert ist und die Mieter sich gegenseitig zum Empfang von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigt haben. Die Ankündigung muss auch allen Mietern zugehen; ein allgemeiner Aushang im Treppenhaus dürfte nicht ausreichen (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 10).

Für die Ankündigung reicht die Einhaltung der Textform aus, wenn die Mieter bekanntermaßen entsprechende technische Empfangsvorrichtung besitzen (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 10); dann ist die eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht erforderlich. E-Mail dürfte dagegen auch dann nicht ausreichen, wenn der Mieter seine E-Mail-Adresse angegeben hat. Zulässig ist natürlich auch eine schriftliche Mitteilung mit eigenhändiger Unterschrift des Vermieters oder der ihn vertretenden Hausverwaltung unter Offenlegung der Bevollmächtigung, soweit sich die Vertretungsmacht nicht schon aus dem Mietvertrag ergibt.

Eine Modernisierungsankündigung ist daneben nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Lammel, § 556c Rn. 10; Hinz, NZM 2012, 777, [787]), wenn die Umstellung – wie im Regelfall – nur zu unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache führt.

Für den rechtzeitigen Zugang der Umstellungsankündigung ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.