Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.23 Hauswartskosten

Rz. 194

§ 2 Nr. 14 BetrKV

Die Kosten für den Hauswart,

hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.

Unerheblich ist, ob der Hauswartdienstvertrag mündlich oder schriftlich abgeschlossen worden ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 22.6.2005, 209 C 75/05, GE 2005, 997).

Führt eine steuerrechtlich bedenkliche Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Hauswart zu niedrigeren Kosten, kann der Mieter hieraus nichts gegen die Abrechnungsfähigkeit dieser Position herleiten (LG Hamburg, Urteil v. 15.12.2005, 307 S 129/05, ZMR 2006, 287).

Die Kosten für den Hauswart sind ebenfalls nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (AG Köln, NZM 1998, 305). Als Hauswartskosten sind diejenigen Kosten nicht umlagefähig, die durch Reparaturen, Schönheitsreparaturen und/oder Verwaltungsleistungen des Hauswarts entstehen (Schmid, GE 2010, 1472; Wolbers, ZMR 2009, 417 [418]). Erst recht sind die Kosten für sonstige Tätigkeiten des Hauswarts nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, die allein für den privaten Zweck des Vermieters erfolgen (z. B. Reinigung der Wohnung des Vermieters (Schmid, Rn. 4131). Ferner sind nicht umlagefähig die Kosten der Hausverwaltung für kaufmännisch-organisatorische Aufgaben, die auch mit Schriftverkehr verbunden sind. Dagegen sind als Hauswartskosten diejenigen Kosten umlagefähig, die für Arbeiten mehr praktisch-technischer Natur entstehen. Ist ein Mitarbeiter als "kaufmännischer Angestellter" mit einer Jahresvergütung von über 80.000 DM (40.000 EUR) mit dem Abhalten von Sprechstunden in der Wohnanlage betraut, so spricht dies gegen ein Anstellungsverhältnis als Hauswart (Hausmeister) und legt die Annahme einer (nichtumlagefähigen) Tätigkeit als Hausverwalter nahe (AG Dortmund, Urteil v. 20.2.1996, 125 C 13154/95, ZMR 1996, 387; AG Bremen, WuM 1984, 167).

Rz. 195

Da die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Tätigkeiten für nur private Zwecke des Vermieters als Hauswartskosten nicht umlegbar sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Hauswartskosten in (umlagefähige) Hauswartskosten im engeren Sinne einerseits und (nicht umlagefähige) sonstige Kosten andererseits aufzuteilen (BGH, Versäumnisurteil v. 20.2.2008 , VIII ZR 27/07, GE 2008, 662; AG Leipzig, Urteil v. 11.10.2019, 167 C 2916/19, ZMR 2020, 127). Lag einer Betriebskostenabrechnung ein gegenüber den Vorjahren verändertes Leistungsverzeichnis für die Hausdienstleistungskosten zu Grunde, welches im Gegensatz zu den Vorjahren keine Instandsetzungs- und Verwaltungsmaßnahmen mehr vorsah, bedarf es in diesem Fall jedoch keiner näheren Aufschlüsselung einzelner umlagefähiger Tätigkeiten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (LG Berlin, Urteil v. 2.1.2015, 65 S 525/13, GE 2015, 451).

Maßgebend für die Aufteilung ist, inwieweit der jeweilige Hauswart im Betriebskostenbereich tätig wird oder im Bereich der sonstigen Aufgaben.

Hinweis

Hauswartkosten

Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartskosten gehören Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten sowie zum anderen routinemäßige Tätigkeiten, um in den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen (BGH, Urteil v.18.12.2019, VIII ZR 62/1:9, GE 2020, 255)

Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartskosten gehören Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten sowie zum anderen routinemäßige Tätigkeiten, um in den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen (BGH, Urteil v.18.12.2019, VIII ZR 62/1:9, GE 2020, 255).

1. Verkehrssicherung: Überwachung der Brandschutzvorschriften ((Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 283), Beseitigung von Stolpergefahren, Frostschutz (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter § 556 Rn. 283), Bedienung des Rückstauventils bei Kanalverstopfung, Kosten der Dachkontrolle (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2010, 63 S 141/09, GE 2010, 983), regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern (BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 117/21, GE 2022, 1205).
2. Bedienung, Überwachung und Pflege der haustechnischen Anlagen: Wartung der Rauchmelder (LG Berlin, Urteil v. 8.4.2021, 67 S 335/20, GE 2021, 705; LG Magdeburg, Urteil v. 27.09.2011 ,1 S 171/11, GE 2012, 131), Bedienung der Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen (AG Köln, ZMR 1996, Heft 9 S. XII; Schmid, GE 2010, 1472 [1473]), der Heizung (LG Köln, WuM 1992, 258; AG Köln, WuM 1986, 323 [LS]; AG Berlin-Mitte, NJW-RR 2002, 656; AG Brandenburg a.d. Havel, Urteil v. 7.6.2010, 31 C 210/09, GE 2010, 915; AG Münster, Urteil v. 16.10.2012, 7 C 4687/11, WuM 201...