LG Magdeburg Urteil vom 27.09.2011 - 1 S 171/11 (051)

Verfahrensgang

AG Schönebeck (Urteil vom 04.05.2011; Aktenzeichen 4 C 148/11)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schönebeck vom 04.05.2011 – Aktenzeichen: 4 C 148/11 – abgeändert.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.2011 die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs.1 ZPO Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Schönebeck vom 04.05.2011 (Bl. 38 d.A.).

Die Klägerin und Berufungsklägerin beantragt,

unter Abänderung des am 04.05.2011 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Schönebeck, Aktenzeichen: 4 C 148/11, festzustellen, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, ab dem 01.04.2011 die Kosten für die Wartung und die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten zu zahlen.

Die Beklagten und Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig.

Entscheidungsgründe

II.

Sie ist vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil gem. § 511 Abs.4 ZPO zugelassen worden. Darüber hinaus ist die Berufung form- und fristgerecht eingelegt worden.

Auch in der Sache hat die Berufung Erfolg.

Die Feststellungsklage ist gem. § 256 ZPO zulässig.

Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchmeldern in ihrer Wohnung ab dem 01.04.2011 als Betriebskosten zu tragen, denn die Beklagten bestreiten einen derartigen Anspruch der Klägerin. Die Klägerin kann auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Leistungsklage erheben, da die Abrechnungsfrist für die im Jahr 2011 angefallenen Betriebskosten noch nicht begonnen hat.

Die Klage ist auch begründet.

Die Beklagten sind verpflichtet, die Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern ab dem 01.04.2011 als Betriebskosten zu tragen.

Nach § 560 Abs. 1 S. 1 BGB können Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies zwischen den Parteien vereinbart ist. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Der Mietvertrag sieht eine Umlage von Kosten zur Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern nicht vor.

Der Mietvertrag enthält allerdings in § 2 Abs. 2 die Regelung, dass neu entstehende Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG umgelegt werden dürfen. Ob diese Mehrbelastungsklausel hinreichend transparent ist, kann dahingestellt bleiben. Der Vermieter kann auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung solche Betriebskosten zusätzlich auf den Mieter umlegen, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (BGH ZMR 2007, 851). Die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern ist eine zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. In der dadurch bedingten erhöhten Sicherheit für Leib und Leben der Mieter – und damit auch für die Beklagten – liegt eine nicht nur unwesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung (AG Lübeck NZM 2008, 929).

Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um „sonstige Betriebskosten” i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV. „Sonstige Betriebskosten” nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen dem allgemeinen Betriebskostenbegriff der § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 BetrKV entsprechen, d.h. sie müssen durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (AG Lübeck a.a.O.).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Zum einen sind die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder zu den umlagefähigen Betriebskosten zu rechnen. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 Nr. 6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d.h. die Lufteintrittsöffnung ist insbesondere von Staub, die Fotooptik z.B. von Zigarettenrauch zu reinigen, das Gerät gegebenenfalls mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen. Die Wartung besteht mithin aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und – sicherheit, so dass die Wartungskosten als Betriebskosten ansatzfähig sind ( AG Lübeck a.a.O.; Sternel „ Mietrecht aktuell”, 4.Aufl., Rn V 12; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10.Aufl., § 556, Randnummer 230).

Auch die Mietkosten stellen „sonstige Betriebskosten” i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung da.

Die Frage, inwieweit Anmietkosten für Rauchmelder umlegbar sind, ist, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden. In der Literatur werden verschiedene Auffassungen vertreten.

Eine Meinung geht davon aus, dass die Kosten für die Anmietung der Rauchmelder nicht umlegbar seien, weil dies die Betriebsk...