Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.16 Aufzugskosten

Rz. 159

§ 2 Nr. 7 BetrKV

Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Umlagefähig sind die Kosten nur dann, wenn der Mieter mit dem Aufzug seine Wohnung erreichen kann, also nicht die eines Aufzugs, der sich in einem anderen Gebäudeteil befindet (BGH, Urteil v. 8.4.2009, VIII ZR 128/08, GE 2009, 711).

Gleichgültig ist, ob es sich um reinen Personenaufzug handelt, oder einen solchen, mit dem auch gleichzeitig Lasten befördert werden können, oder um einen zur Personenbeförderung nicht zugelassenen Lastenaufzug.

Die Kosten des Betriebsstroms sind durch Zwischenzähler zu ermitteln (OLG Hamburg, Urteil v. 6.2.2002, 4 U 145/99, WuM 2003, 268) und von den übrigen Stromkosten zu trennen. Sind die Kosten dafür unwirtschaftlich hoch oder fallen die Zwischenzähler aus, so sind die Stromkosten für den Aufzug zu schätzen.

Rz. 160

Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung sind nur dann umlagefähig, wenn sie nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung notwendig sind. Das ist der Fall, wenn sie nach der am 3.10.1992 in Kraft getretenen Betriebsicherheitsverordnung (BetrSichV), durch die die Aufzugsverordnung außer Kraft gesetzt worden ist, notwendig sind. Gemäß § 15 Abs. 14 BetrSichV, der erst am 1.1.2003 in Kraft getreten ist, sind Aufzugsanlagen spätestens alle zwei Jahre zu überprüfen. Zur Ermittlung der sonstigen Prüffristen hat der Betreiber eine sicherheitstechnische Bewertung vorzunehmen. Die Kosten für diese regelmäßig wiederkehrenden Prüfungen sind als Betriebskosten umlagefähig (AG Wetzlar, Urteil v. 25.6.2007, 38 C 1605/05 (38), ZMR 2008, 548; vgl. dazu im Einzelnen Wichmann, Pflichten nach der Betriebssicherheitsverordnung für Eigentümer und Verwalter, Grundeigentum-Verlag Berlin).

Rz. 161

Gemäß § 12 Abs. 4 BetrSichV ist der Betreiber einer Aufzugsanlage verpflichtet, in angemessener Zeit auf Notrufe aus der Kabine zu reagieren. Ein Aufzugswärter braucht nicht bestellt zu werden, wenn aus dem Fahrkorb eine ständig besetzte Notrufbereitschaft erreicht werden kann (Bekanntmachung des Bundesarbeitsministers v. 28.12.1989, BArbBl. 1990, S. 87). Daher sind anstelle der Kosten des Aufzugswärters die Kosten eines Notruf-Leitsystems (Telefonsprechverbindung zur Einsatzzentrale, Gegensprechanlage zum Hauswart) umlegbar (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, 10 U 96/11, GE 2012, 202; LG Heidelberg, Urteil v. 31.3.2014, 5 S 48/13, ZMR 2014, 987; LG Gera, WuM 2001, 615; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Rn. 245). Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten (BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19, GE 2020, 255).

Auch die Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage sind umlegbar (AG Hamburg, WuM 1987, 12; Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 9; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 133; Schmid, GE 2010, 1472 [1474]), nicht dagegen die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Aufzugsnotrufs (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, 10 U 96/11, a. a. O.). Auch die Kosten der Haftpflichtversicherung der Aufzugssprech- und Signalanlage sind – jedoch lediglich als Versicherungskosten i. S. d. Nr. 13 des § 2 BetrKV – umlegbar (LG Berlin, GE 1987, 517; a. A. LG Berlin, GE 1986, 187; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 38). Dies gilt auch für die Haftpflichtversicherung für den Fahrstuhl (LG Berlin, WuM 1986, 187 f.).

Ferner sind die Kosten der Einstellung der Aufzugsanlage durch einen Fachmann umlegbar. Dazu gehören die reinen Inspektionskosten, der Abschmierdienst, die Probefahrt, die Reinigung der Anlage (ohne Fahrstuhlkorb und Fahrstuhlschacht), Schmierstoffe und Reinigungsstoffe (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 246). Umstritten ist die Umlagefähigkeit der Kosten von ersetzten Kleinteilen (dafür Langenberg/Zehelein BetrKostR/Zehelein Kap. A Rn. 97; dagegen Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 247; Blank/Börstinghaus § 556 Rn. 58). Dagegen sind die Kosten der Wiederinbetriebnahme nach einer Änderung oder Reparatur nicht umlagefähig (AG Wetzlar, Urteil v. 25.6.2007, 38 C 1605/05 (38), ZMR 2008, 548).

Rz. 162

Bei "Vollunterhaltungsverträgen" für Aufzüge ist meist auch die Beseitigung von Störungen, der Austausch von defekten Teilen vereinbart. Grundsätzlich handelt es sich bei dem Austausch von größeren Ersatzteilen um eine Reparatur. Damit ist neben der umlagefähigen Wartung auch eine Instandhaltung zum Vertragsinhalt gemacht. Daher sind von den Kosten des "Vollwartungsvertrags" für Aufzüge die Kosten für die Instandhaltung abzuziehen; insoweit kommt es jeweils darauf an, welche der im Wartungsvertrag enthaltenen Verpflichtungen einerseits auf die reinen Betriebsk...