LG Gera Urteil vom 31.01.2001 - 1 S 185/00

Verfahrensgang

AG Gera (Urteil vom 03.03.2000; Aktenzeichen 7 C 1908/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten hin wird das am 03.03.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gera – Aktenzeichen 7 C 1908/99 – zum Teil abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.911,98 DM nebst 4 % Zinsen aus 432,00 DM seit dem 04.07.1999, aus 720,00 DM seit dem 05.08.1999, aus 2.246,82 DM seit dem 27.08.1999 und aus weiteren 513,16 DM seit dem 31.12.1999 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 7 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 93 %.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Der Kläger hat gegen die Beklagten nur noch einen Anspruch auf Mietzins gemäß § 535 S. 2 BGB in Höhe von 1.152,00 DM für die Monate Juli und August 1999. Die Beklagten haben gegen die Mietzinsforderung in Höhe von 1.440,00 DM mit einem Kautionsrückzahlungsanspruch von 288,00 DM wirksam aufgerechnet.

Zu Recht hat das Amtsgericht zwar erstinstanzlich die Aufrechnung mit dem gesamten Kautionsrückzahlungsanspruch von 1.440,00 DM insgesamt für unwirksam gehalten, weil sie vor Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruches am 13.06.1999 erklärt worden war. Auf die zutreffende Begründung der Vorderrichterin kann insoweit Bezug genommen werden. Im Zeitpunkt der Erklärung lag eine Aufrechnungslage im Sinne des § 387 BGB nicht vor, da die Beklagten noch nicht die Rückzahlung der Kaution verlangen konnten. Erst nach Ablauf einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses, welche die Berufungskammer im Regelfall mit 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses bemißt (vgl. Sternel Mietrechtaktuell 1996, Rz. 1347 ff) ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig (vgl. BGH WuM 1987, 310; Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, V.B Rz. 288).

Zumindest konkludent haben die Beklagten aber jedenfalls mit der Weiterverfolgung ihres ursprünglichen Begehrens mit der Berufung und durch Wiederholung des Klageabweisungsantrages in der mündlichen Verhandlung vom 03.01.2001 erneut zum Ausdruck gebracht, daß sie eine Aufrechnung mit dem nunmehr fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch erklären wollen. Für eine solche konkludente Aufrechnung genügt die Erkennbarkeit des Aufrechnungswillens (vgl. BGH 26, 241; BVerfG NJW-RR 1993, 765). Dieser ist vorliegend in der vollständigen Leistungsverweigerung gegenüber der Mietzinsforderung des Klägers als gleichartiger Leistung zu sehen (vgl. Palandt, BGB-Komm. 58. Aufl. 1999, § 388 Rz. 1 m.w.N.).

Ein aufrechenbarer Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten besteht jedoch lediglich noch in Höhe von 288,00 DM, nämlich in Höhe von 20 % der Kaution. Diesen Betrag hat der Kläger gemäß § 6 Nr. 2 des Mietvertrages i.V.m. § 273 Abs. 1 BGB bis zum 31.12.2000 berechtigt zur Sicherung eines etwaigen Nachzahlungsanspruches aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für 1999 zurückbehalten (vgl. Bub/Treier a.a.O. V.B. Rz 289 m. zahlr. Nachw.). Bis zu diesem Zeitpunkt konnten die Beklagten gemäß § 390 S. 1 BGB nicht aufrechnen. Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 03.01.2001 war dieses Zurückbehaltungsrecht jedoch seinerseits entfallen, weil der Kläger die Betriebskosten für 1999 bis dahin noch nicht gegenüber den Beklagten abgerechnet hatte (vgl. Palandt a.a.O § 4 MHG Rz. 7; Sternel a.a.O. Rz. 1348). Für das Abrechnungsjahr 1999 hätte aber spätestens zum 31.12.2000 abgerechnet werden müssen. Die Berufungskammer hält insoweit eine Frist von nicht mehr als einem Jahr nach Beendigung der Abrechnungsperiode für angemessen, weil der Kläger auch keine Tatsachen dargelegt hat, welche eine längere Frist rechtfertigen würde.

Gegen den weiteren Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.152,00 DM hatte der Kläger – wie das Amtsgericht zu Recht ausführt – seinerseits bereits erstinstanzlich wirksam mit Schriftsatz vom 22.12.1999 (Bl. 54 d. A.), zugestellt am 28.12.1999, mit einen Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für 1998 in dieser Höhe aufgerechnet. Insoweit war der Kautionsrückzahlungsanspruch durch diese Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen und eine spätere Aufrechnung der Beklagten hiermit nicht mehr möglich. Zur Berechtigung des Nachzahlungsanspruches aus der Betriebskostenabrechnung für 1998 kann auf die folgenden Ausführungen verwiesen werden.

Mangels konkreter Bestimmung durch die Beklagten war die aufzurechnende Gegenforderung in Höhe von 288,00 DM gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf deren älteste Schuld, mithin die Miete für Juli 1999 zu verrechnen.

Dagegen bestehen die Ansprüche des Klägers auf die Nachzahlungsforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für 1997 und 1998 in Höhe von insgesamt 2.759,98 DM in voller Höhe. Die hiergegen mit der Berufung weiterverfo...