Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.13.1.3 Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlagen

Rz. 128

Für eine vollautomatische Ölheizungsanlage fallen grundsätzlich keine Bedienungskosten an, so dass Kosten insoweit nicht umlegbar sind (KG, GE 1976, 762; Peruzzo, Rn. 204; Blank/Börstinghaus, § 556 Rn. 25; a. A. Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 31). Dasselbe gilt für die Beheizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln.

Umlagefähig sind aber die Kosten für die Funktionskontrolle und die Stellvorgänge für Ölheizungsanlagen, die gem. § 10 Abs. 3 EnEV vorgeschrieben sind (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 315). Ebenso sind umlagefähig die Kosten für die sonstige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie diejenigen für die Regelung der Belüftung und Entlüftung, die Kontrolle des Ölstandes und der Öllieferungen (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 6.2.3). Auch die Kosten für die Kontrolle des Wasserstandes und das Nachfüllen sind umlagefähig (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000, NZM 2000, 762).

Bedienungskosten für eine halbautomatisch arbeitende Ölzentralheizungsanlage sind umlegbar (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 31). Die Kosten der Bedienung einer koksbeförderten Zentralheizungsanlage sind ebenfalls umlagefähig (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 31). Zu den entsprechenden Bedienungskosten gehören diejenigen für das Anfeuern, die laufende Versorgung mit Brennstoff, das Entschlacken und Wegschaffen von Asche und Schlacke (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV, Anm. 6.2.3).

Wenn Bedienungskosten für die Zentralheizungsanlage anfallen, sind sie als Heizkosten umzulegen. Das gilt sowohl für die Lohn-, Sozialversicherungsbeiträge sowie die Urlaubsvertretung für einen Heizer, der lediglich die Zentralheizungsanlage bedient, als auch für die anteiligen Hauswartskosten oder die Kosten der Bedienung durch den Vermieter selbst (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 31). Wenn der Hauswart die Heizungsanlage bedient, können die auf die Bedienung und Pflege der Heizungsanlage entfallenden Kosten als Heizkosten umgelegt werden (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 31; a. A. Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 6.2.3). Insoweit kommt es auf den erforderlichen Arbeitsaufwand für die Heizungsanlage an. Insoweit können in den sieben Wintermonaten zwei Drittel, in den fünf Sommermonaten ein Viertel des Hauswartslohns als Heizkosten für die Bedienung und Pflege der Heizungsanlage umgelegt werden. Wohnt der Hauswart mietfrei oder zu einer ermäßigten Miete, können die Mietausfälle ebenfalls als Teil der umlegungsfähigen Lohnkosten für die Heizung angesetzt werden (LG Berlin, GE 1976, 398; LG Berlin, GE 1978, 902 ff.). § 2 Nr. 14 BetrKV, wonach Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16, also auch die Bedienungskosten gem. der Nummer 4a, nicht dort angesetzt werden dürfen, sondern als Hauswartskosten anzusetzen sind, steht dem nicht entgegen. Denn insoweit wird § 2 Nr. 14 BetrKV von § 7 Abs. 2 HeizkostenV überlagert, wonach es sich bei den Bedienungskosten um Heizkosten handelt, ohne dass dort die von dem Hauswart erbrachten Bedienungsleistungen ausgenommen sind. Die für den Hausmeister während der Freistellungsphase des Vorruhestandes anfallenden Kosten für die Bedienung der koksbefeuerten Heizungsanlage sind zumindest zu 50 % auch dann umlagefähig, wenn der Hausmeister während dieser Zeit keine Arbeitsleistungen erbracht hat (AG Berlin-Köpenick, Urteil v. 18.11.2008, 12 C 365/08, GE 2009, 199).

Rz. 129

Zu den Kosten der Bedienung und Überwachung der Anlage gehören auch die amtlich vorgeschriebene Druck- und Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen in den Wohnungen (LG Hannover, Urteil v. 7.3.2007, 12 S 97/06, ZMR 2007, 865 = GE 2007, 1694; AG Köln, Urteil v. 17.6.2008, 223 C 260/07, WuM 2010, 384) und der Rohrleitungen zwischen (Gas-)Tank- und Heizbrenner und die Kosten für wiederkehrende technische Überwachung, z. B. bei Druckgasbehältern (AG Rheine, WuM 1985, 345; AG Trier, Urteil v. 23.11.2007, 7 C 260/07, WuM 2008, 598; AG Kassel, Urteil v. 8.4.2005, 454 C 617/04, WuM 2006, 149). Umstritten ist, ob auch die Wartungskosten einer zentralen Rauchabzugsanlage umlegbar sind (bejahend: KG, Urteil v. 15.9.2005, 8 U 6/05, GE 2005, 1424: als sonstige Betriebskosten bei entsprechender Vereinbarung; a. A. LG Berlin, Urteil v. 23.4.1999, 64 S 399/98, NZM 2000, 27 = GE 1999, 841)

Rz. 130

Reparaturkosten gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Heizungskosten (BayObLG, Beschluss v. 10.1.1997, 2Z BR 35/96, NJW-RR 1997, 715 = WuM 1997, 234 = ZMR 1997, 256). Daher zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten auch nicht die Kosten für die Reparatur (OLG Düsseldorf, Urteil v. 8.6.2000, 10 U 94/99, GE 2000, 888 = NZM 2000, 762 = DWW 2000, 193) oder Erneuerung einer Umwälzpumpe (LG Hannover, Urteil v. 21.3.1978, 8 S 290/77, WuM 1979, 17), die Montage einer neuen Ölpumpe (AG Waldbröhl, WuM 1980, 206), das Abdichten des undichten Heizkessels (AG Hagen, WuM 1980, 225), die Neubeschichtung des Öltanks (LG Frankent...