Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 3.3 Abgrenzung zu Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten

Rz. 30

Die Umlage anderer Kosten als der in § 2 BetrKV aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig (OLG Koblenz, Beschluss v. 7.1.1986, 4 W-RE 720/85, WuM 1986, 50; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 6.5.1988, 9 RE-Miet 1/88, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204). Kapitalkosten wie Erbbauzinsen sind daher als Betriebskosten nicht auf den Wohnraummieter umlegbar (LG Osnabrück, WuM 1987, 267; AG Hannover, WuM 2002, 233). Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20, GE 2022, 685; LG Düsseldorf, Urteil v. 6.4.2020, 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen (Westfalen), Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15, ZMR 2016, 701).

Ferner sind weder Verwaltungskosten noch Instandhaltungskosten als Betriebskosten auf den Wohnraummieter umlegbar (BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08, WuM 2010, 33 = GE 2010, 118 = NJW 2010, 226; BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 146/03, GE 2004, 810 = WuM 2004, 292 = ZMR 2004, 430 NJW-RR 2004, 877), was sich aus § 1 Abs. 2 BetrKV ergibt. Auch insoweit hat sich durch die Neufassung des § 556 Abs. 1 durch die Mietrechtsreform nichts geändert (Langenberg, NZM 2007, 65; Kinne, GE 2006, 1275). Die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen "Verwaltungskostenpauschale" auf den Wohnraummieter – zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete – ist gem. § 556 Abs. 4 wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 1 unwirksam (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17, WuM 2019, 92; LG Berlin, Urteil v. 12.10.2017, 67 S 196/17, ZMR 2018, 45). In der Wohnraummiete können (allgemeine) Verwaltungskosten auch nicht kraft Individualvereinbarung wirksam auf den Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17, ZMR 2019, 328).

Für Geschäftsraum kann die Umlage der Verwaltungskosten oder Hausverwaltungskosten als Betriebskosten vereinbart werden (BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NZM 2010, 124 = GE 2010, 261; OLG Hamburg, ZMR 2003, 180 = NZM 2002, 388; KG, Urteil v. 18.9.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234 [235]). Eine vom Vermieter in einem gewerblichen Mietvertrag verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der dem Mieter die Kosten der Hausverwaltung überbürdet werden, verstößt grundsätzlich nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 (BGH, Urteil v. 24.2.2010, XII ZR 69/08, GE 2010, 482; BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NZM 2010, 124; vgl. näher § 556 Rn. 17). Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (BGH, Versäumnisurteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11, GE 2014, 1523; im Anschluss an Senat, BGHZ 183, 299).

Rz. 31

Verwaltungskosten sind gem. der Legaldefinition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Zu diesen nicht als Betriebskosten umlegbaren Kosten gehören z. B. Bearbeitung von Mietverträgen und Einholung persönlicher Daten wie eine Selbstauskunft oder ein Gehaltsnachweis (AG Münster, Urteil v. 31.7.2015, 55 C 1325/15, WuM 2015, 618), das Mietinkasso, Überwachung und Abrechnung der Waschküchennutzung (AG Mühlheim-Ruhr, NZM 2001, 335), Verteilung von Mieterhöhungen und Rundschreiben an die Mieter, Mitwirkung bei der Wohnungsabnahme und -übergabe, Führen einer Mieterliste, Auswechseln der Namensschilder an Haus- und Wohnungstür, Briefkasten, Keller, die Kosten einer Kellerbeschriftung (AG Hannover, WuM 1984, 169), die Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen Auszugs des Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen (BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07, GE 2008, 193; LG Leipzig, Urteil v. 5.9.2019, 8 O 1620/18, WuM 2019, 639; AG Münster, Urteil v. 12.9.2019, 6 C 1738/19, WuM 2020,183) sowie die Kosten einer "Notdienstpauschale" (BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19, GE 2020, 255; LG Berlin, Urteil v. 30.1.2019, 64 S 25/18, GE 2019, 1639; AG Hamburg, Urteil v. 20.11.2020, 49 C 363/19, BeckRS 2020, 31470; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 21.2.2018, 215 C 311/17, NZM 2018, 747) sowie die Kosten einer "Notdienstpauschale" (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 21.2.2018, 215 C 311/17, NZM 2018, 747). Da Verwaltungskosten nicht zu den Betriebskosten zählen, können sie nur als Teil der Nettokaltmiete vereinbart werden; aus dem Mietvertrag muss eindeutig hervorgehen, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VI...