Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 5.13.1.1 Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung

Rz. 121

Zu den Brennstoffkosten gehört der Kaufpreis für die verbrauchten Brennstoff; bei Koks/Kohle fallen auch die Kosten für Anfeuerungsmaterial darunter, nicht jedoch Brennstoffadditive (Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizkostenV Rn. 28).

Der Vermieter darf nur die Kosten für die Wärmeerzeugung umlegen. Daher scheidet eine Umlage der Kosten für Trockenheizen in einem Neubau (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 24.7.1998, 64 S 171/97) oder zur Austrocknung von Räumen, die einen Wasserschaden erlitten haben, aus. Für das Trockenheizen wird ein pauschaler Abschlag von 16–25 % für gerechtfertigt gehalten (vgl. dazu näher Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Teil A Rn. 33 m. w. N.). Sieht der Mietvertrag eine bestimmte Beheizungsart (hier: Hackschnitzelheizung) vor, ist der Vermieter nicht berechtigt, einseitig die Beheizungsart zu ändern; die Nachforderung aus einer Heizkostenabrechnung, die auf der geänderten Beheizungsart aufbaut, ist nicht durchsetzbar (AG Weinheim, Urteil v. 25.9.2013, 2 C 743/12, ZMR 2014, 133). Der Vermieter darf lediglich die tatsächlich in der Abrechnungsperiode verbrauchten Brennstoffe (Kohle, Koks, Heizöl, Gas, Holzpellets) in Ansatz bringen (BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11, GE 2012, 401 = WuM 2012, 143 = NZM 2012, 230 = NJW 2012, 1141) und nicht allein die Kosten des am Ende des Abrechnungszeitraums nachgetankten Brennstoffs (BGH, Beschluss v. 14.2.2012, VIII ZR 260/11, GE 2012, 823). Bei einer ölbefeuerten Zentralheizungsanlage sind die Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu Beginn und Ende der Abrechnungszeiträume festzustellen (AG Köln MietRB 2016, 170; AG Wittlich, Urteil v. 2.1.2002, 4 C 609/01, WuM 2002, 377). In der Heizkostenabrechnung für eine ölbefeuerte Zentralheizung brauchen jedoch Anfangs- und Endbestand sowie Zukäufe nicht angegeben zu werden. Die Angabe der verbrauchten Menge an Heizöl und der dafür entstandenen Kosten reicht für die formelle Wirksamkeit aus (BGH, Urteil v. 25.11.2009, VIII ZR 322/08, GE 2010, 477).

Bei einem Brennstoffrest am Ende der Abrechnungsperiode ist, wenn im Öltank mehrere Liefermengen miteinander vermischt sind, rechnerisch davon auszugehen, dass als erste Menge das älteste Öl verbraucht wurde (first in, first out – LG Hamburg, Urteil v. 20.11.2008, 307 S 87/08, ZMR 2009, 530). Das gilt auch dann, wenn bei Mietbeginn noch ein Bestand an preiswerten Brennstoffen vorhanden war (OLG Koblenz, MDR 1985, 59).

Bei einer koksbetriebenen Zentralheizung brauchen der Anfangs- und Endbestand ebenfalls nicht angegeben zu werden (LG Berlin, Urteil v. 11.2.2005, 65 S 342/04, GE 2005, 433).

Bei dem Betrieb mit Kohle oder Holzpellets sind die verbrauchten Mengen anhand der in den vergangenen Perioden durchschnittlich verbrauchten Mengen zu schätzen (LG Berlin, Urteil v. 11.2.2005, 65 S 342/04, GE 2005, 433; Langenberg, Betriebskostenrecht, Anhang I Rn. 9).

Rz. 122

Der Vermieter darf nur die tatsächlich von ihm aufgewendeten Beträge für die Beschaffung der Brennstoffe auf die Mieter umlegen. Ausgeschlossen ist es daher, für eine mit Holz betriebene Heizung als Brennstoff Heizöl zu berechnen (AG Besigheim, Urteil v. 27.4. 2023, 7 C 481/22, GE 2023, 1197). Mengenrabatte, Skonti oder sonstige Preisnachlässe, die ihm gewährt werden, müssen an den Mieter weitergegeben werden (Wall, in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2952; Peruzzo, Rn. 204; Schmidt-Futterer/Lammel, § 7 HeizKostenV Rn. 20). Hat der Vermieter das Heizmaterial zu Sommerpreisen eingekauft, so darf er dem Mieter nicht die erhöhten Winterpreise in Rechnung stellen (

LG Berlin, WuM 1985, 179). Hat der Vermieter Reserveheizöl eingelagert, welches er erst Jahre später verfeuert, so darf der Vermieter lediglich den damaligen Einkaufspreis ansetzen, nicht aber die (eventuell höheren) aktuellen Heizölpreise (LG Berlin, Urteil v. 20.2.1984, 61 S 305/83, GE 1984, 869). Vermieter hat keinen Anspruch auf einen nur behaupteten Verlustzuschlag auf den Brennstoffpreis (AG Besigheim, Urteil v. 27.4. 2023, 7 C 481/22, a.a.O.)

Rz. 123

Der Vermieter ist allerdings unter dem Gesichtspunkt der ordentlichen Geschäftsführung gehalten, möglichst in den Sommermonaten und möglichst preisgünstig einzukaufen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn ihm dafür notwendigen Vorschüsse des Mieters zur Verfügung stehen (LG Berlin, Urteil v. 12.2.1985, 64 S 374/84, GE 1985, 483). Beim Fehlen geeigneter Lagermöglichkeiten besteht keine Verpflichtung des Vermieters, Brennstoffe über die vorhandenen Lagerkapazitäten hinaus einzukaufen (Heix, Wohnungsbaurecht, März 2004, § 2 BetrKV Anm. 6.2.1). Der Gebäudeeigentümer ist auch nicht verpflichtet, den Tank ständig nachzufüllen (LG Berlin, Urteil v. 28.6.1983, 65 S 457/82, GE 1984, 83; Kinne, a. a. O.).

Grundsätzlich darf der Vermieter, der selbst Brennstoffhändler ist, die Kosten der Brennstoffe und ihrer Lieferung nach den marktüblichen Preisen umlegen (Kinne, a. a. O.). Der Vermieter darf auch für verbilligt erhaltene Brennstoffe (z. B. Deputate seines Arbeitgebers) die...