Kinne/Schach/Bieber, BGB § 554 Barrierereduzierung, E-Mo ... / 6 Sicherheitsleistung

Rz. 10

Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Die Sicherheitsleistung deckt nur die Risiken ab, die sich aus der baulichen Maßnahme ergeben. Maßgebend für die Höhe der Sicherheitsleistung sind insoweit die Rückbaukosten, zusätzlich eines Sicherheitszuschlages für Preissteigerungen (Bieber, in MünchKomm § 554a Rn. 22; Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 22). Nach § 554 dürfen aber auch weitere Risiken abgedeckt werden.

Das können Risiken aus einer erweiterten Verkehrsicherungspflicht sein, oder aus den erhöhten laufenden Kosten für Wartung und Instandhaltung (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 22).

Für die Art der Sicherheitsleistung gelten – wie bei § 551 – die vertraglichen Vereinbarungen. Auch hier werden vorrangig die Barkaution, Sparbuch oder Sparkonto – mit Abtretung oder Verpfändung – oder eine Bürgschaft infrage kommen. Der Hinweis auf die übliche Praxis von Treppenlift-Fachfirmen, einen eventuellen Rückbau des Treppenlifts kostenfrei vorzunehmen, wenn der ausgebaute Lift in ihr Eigentum übergeht, stellt keine Sicherheitsleistung dar (AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil v. 11.10.2012, 3 C 181/12, GE 2013, 555). Ob die vom Mieter angebotene Sicherheitsleistung angemessen ist, ist notfalls durch Sachverständigengutachten festzustellen, in dem die Rückbaukosten ermittelt werden. Die Kosten für die Ermittlung der Rückbaukosten hat der Mieter zu tragen (Mersson, NZM 2002, 313, 317).

Rz. 11

Der Vermieter hat die ihm in bar überlassene Sicherheit, von seinem übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dazu ist die Anlage auf einem treuhänderischen Ander- oder Sonderkonto notwendig (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 24; Bieber in MünchKomm, § 554a Rn. 20). Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf eine entsprechende Anlage seiner Kaution (AG München, Urteil v. 10.7.1986, 23 C 2809/86, NJW-RR 1987, 786), so dass er einen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter hat, ob er die Sicherheit auf dem Treuhandkonto angelegt hat. Ist der Vermieter eine GmbH, so hat deren Geschäftsführer eine Garantenstellung, kraft derer es ihm obliegt, für die Anlage der Sicherheit zu sorgen (LG Aachen, Urteil v. 28.4.1989, 3 S 355/88, WuM 1989, 292). Die vorgeschriebene Trennung vom Vermögen des Vermieters hat am besten durch offene Bezeichnung als Treuhandkonto zu erfolgen. Verletzt der Vermieter seine Anlagepflicht, so macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 18.1.1989, 9 U 161/87, ZMR 1990, 9).

Erwirtschaftet der Vermieter bei gesetzeskonformer Anlage der Sicherheit eine höhere Verzinsung als diejenige, von der § 551 in Abs. 3 Satz 1 ausgeht, so ist diese höhere Verzinsung der Kautionssumme voll zuzurechnen (LG Düsseldorf, Urteil v. 6.10.1992, 24 S 162/92, WuM 1993, 400). Dasselbe gilt, wenn die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren (z. B. die Anlage der Sicherheit in Wertpapieren). Auch in diesem Fall stehen die Erträge (Dividenden, Gewinnausschüttungen usw.) dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Fallen die Kurse, so ist für die Rückzahlung bei Mietvertragsende der dann erzielbare Kurs maßgebend.

Rz. 12

Die Sicherheit für die Rückbaukosten kann neben der Mietkaution geleistet werden (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 21). Sie ist zweckgebunden; der Vermieter darf nicht wegen anderer Ansprüche auf die Kaution zugreifen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 554 Rn. 21). Der Mieter ist nicht zu Teilzahlungen berechtigt; denn § 551 Abs. 2 ist in § 554 nicht erwähnt. Der Vermieter ist zur Rückzahlung erst dann verpflichtet, wenn der von ihm verlangte Rückbau der behindertengerechten Einrichtung einwandfrei abgeschlossen ist. Streiten sich die Parteien darüber, muss der Mieter notfalls auf Rückzahlung klagen.

Verlangt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurück, so kann er auch Zinseszinsen auf die Zinsen der Sicherheit verlangen (LG Berlin, GE 1993, 205).

Ist die Sicherheit noch nicht geleistet oder streiten sich die Mietvertragsparteien über deren Höhe, so ist der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis noch nicht fällig. Der Mieter ist vorleistungspflichtig (Schmidt-Futterer/Flatow, BGB § 554 Rn. 25). Eine Verurteilung auf Erteilung der Erlaubnis nur Zug um Zug gegen Leistung der Sicherheit kommt wegen § 794 ZPO nicht in Betracht. Der Mieter muss zunächst die Angemessenheit der angebotenen Sicherheit darlegen; ist dies substantiiert erfolgt, so kann sich der Vermieter nicht auf einfaches Bestreiten zurückziehen, sondern muss die Unangemessenheit substantiiert darlegen (z. B. durch den Kostenvoranschlag eines Handwerkers).