OLG Frankfurt am Main Urteil vom 18.01.1989 - 9 U 161/87

Orientierungssatz

Bei vorsätzlicher Verletzung der sich aus Vertrag oder unmittelbar aus Gesetz (aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM) ergebenden Verpflichtung des Vermieters, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters begründet.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klägerin hatte von der Beklagten zu 1) einer GmbH, Gewerberäume (in Untermiete) angemietet. Bei Vertragsschluß hatte sie eine Kaution in Höhe von 10.000,– DM geleistet, die von der Vermieterin auf ein Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen war. Die Leistung der Kaution erfolgte in der Weise, daß aufgrund 3seitiger Vereinbarung zwischen den Parteien und dem Vormieter der Räume eine von dem letzteren gezahlte Kaution in gleicher Höhe nunmehr zugunsten der neuen Mieterin bei der Vermieterin verbleiben sollte und nach Vertragsbeendigung an die neue Mieterin (die Klägerin) zurückzuzahlen war.

Nur wenige Monate nach Vertragsschluß geriet die Vermieterin in Vermögensverfall; ein Antrag auf Konkurseröffnung wurde vom zuständigen Amtsgericht mangels Masse abgewiesen. Die Vermieterin hatte die Kaution abredewidrig nicht auf ein von ihrem Vermögen gesondertes Sparbuch eingezahlt, so daß sich nach Vertragsbeendigung der Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber der mittlerweile vermögenslosen Vermieterin nicht mehr realisieren ließ.

Entscheidungsgründe

Ganz überwiegend zu Recht hat das LG der Klage stattgegeben.

I. Nicht zu folgen ist der ersten Instanz allerdings darin, daß die Klage schon aus dem Gesichtspunkt des Aufrechnungsverbotes nach § 393 BGB in vollem Umfang Erfolg haben müsse. Zwar ist in diesem Rechtsstreit – wie noch auszuführen – davon auszugehen, daß der Beklagte zu 2) sich einer Untreue schuldig gemacht hat und deswegen der Klägerin nach § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB auf Schadensersatz haftet; insoweit ist – wie das LG zutreffend gesehen hat – gemäß § 31 BGB dann auch die Beklagte zu 1) verpflichtet. Der Schadensersatzanspruch richtet sich jedoch nicht, wie die erste Instanz angenommen hat, auf die Rückzahlung der ungeschmälerten Kautionssumme, sondern gemäß § 249 BGB auf die Herstellung des Zustands, „der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre”, wenn also die Untreue nicht begangen worden wäre. Die Klägerin ist deshalb so zu stellen, als hätten die Beklagten die Kaution – wie vertraglich vereinbart – auf einem besonderen Konto, getrennt von ihrem sonstigen Vermögen, eingezahlt. Auch dann aber könnte die Beklagte zu 1) von der Klageforderung Nutzungsentschädigung oder restliche Miete in Abzug bringen; gerade für die Verrechnung derartiger Ansprüche war die Kaution gestellt.

Die weitergehenden Voraussetzungen eines Eingehungsbetruges, der zum Abschluß des Vertrages und damit zur Begründung der Kautionsverpflichtung führte, sind nicht ausreichend feststellbar; es ist insbesondere weder substantiiert behauptet noch nachgewiesen, daß schon bei Abschluß des Vertrags der Beklagte zu 2) (oder auch der frühere Beklagte zu 3) (Angestellter der Beklagten zu 1))) entschlossen war, kein Kautionskonto einzurichten.

Eine Forderung auf Miete oder Nutzungsentschädigung, die dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution im Wege der Verrechnung entgegengesetzt werden kann, steht der Beklagten zu 1) in Höhe von 1.995,00 DM zu (wird ausgeführt).

II. In demselben Umfang wie gegen die Beklagte zu 1) ist die Klage auch gegenüber dem Beklagten zu 2) begründet. Seine Schadensersatzpflicht ergibt sich – wie schon erwähnt – aus den §§ 823 Abs. 2 BGB, 266 StGB. Für die Entscheidung dieses Zivilrechtsstreits (die allein an dem Vorbringen der Parteien auszurichten ist und für eine strafrechtliche Überprüfung nichts vorwegnimmt) ist zugrunde zu legen, daß der Beklagte zu 2) vorsätzlich die ihm vertraglich obliegende Pflicht verletzt hat, Vermögensinteressen der Klägerin wahrzunehmen, und daß er ihr hierdurch Schaden zugefügt hat.

Unstreitig hat der Beklagte zu 2) die Mietkaution von 10.000,– DM, die die Klägerin aufgrund des § 21 des Mietvertrages geleistet hat, entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung nicht auf ein Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist eingezahlt. Dieses Sparkonto wäre in sinngemäßer Auslegung des Vertrages (§ 157 BGB) getrennt vom sonstigen Vermögen der Beklagten zu 1) einzurichten gewesen, wie dies in § 550b BGB bei Mietkautionen für Wohnraum gesetzlich vorgeschrieben ist; anders hatte die Sicherungsfunktion der Vertragsklausel nicht gewährleistet werden können. Einen Grund, warum es zur geschuldeten separaten Sicherstellung der Kautionssumme nicht gekommen ist, hat der Beklagte zu 2) im Rechtsstreit – und insbesondere auch bei der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat – nicht genannt. Dies geht zur Frage vorsätzlichen Verhaltens zu seinen Lasten, denn wenn – wie hier – der objektive Tatbestand eines Verstoßes gegen ein Schutzgesetz feststeht, so muß der dieses Gesetz Übertretende Umstände darlegen und beweise...