Kinne/Schach/Bieber, BGB § 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete

1 Mietvorauszahlung

Rz. 1

§ 547 gilt für alle Arten von Mietverhältnissen.

Die Vorschrift umfasst nicht nur die (selten vorkommende) Vorauszahlung der reinen Miete, sondern alle Leistungen des Mieters, die als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache nach § 535 erbracht werden. Hierzu gehören im Wesentlichen abwohnbare Baukostenzuschüsse (BGH, Urteil v. 12.2.1959, VIII ZR 54/58, BGHZ 29, 289) und Mieterdarlehen, aber auch Verwendungsersatzansprüche oder Finanzierungskostenbeiträge, sofern die Leistungen wie eine Mietvorauszahlung wirken und die Beziehung zur Miete hergestellt werden kann.

Unerheblich ist, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf andere Weise, etwa durch Verrechnung oder Dienst- oder Werkleistungen erbracht worden ist oder ob die Parteien die Leistung als Vorausleistung oder sonst wie betrachtet oder bezeichnet haben (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 133/07, WuM 2008, 402; BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987).

Meist handelt es sich dabei um anrechenbare Baukostenzuschüsse (BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 166/10, WuM 2012, 210). Als Vorausleistung kommt auch die eigenhändige Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen zur Herstellung, Modernisierung oder Sanierung der Mietsache in Betracht (BGH, Urteil v.15.2.2012, VIII ZR 166/10, a. a. O.). Auch ein Darlehen, das vereinbarungsgemäß durch die Verrechnung mit der fälligen Miete getilgt werden soll, kommt als Vorausleistung in Betracht (BGH, Urteil v. 31.1.2003, V ZR 333/01, NJW 2003, 1317), ebenfalls der Kaufpreisnachlass bei einem Mietkauf, bei dem ein Teil des Kaufpreises mit der zu zahlenden Miete verrechnet werden soll (BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987).

Hinweis

Verlorene Zuschüsse

Verlorene (Baukosten-)Zuschüsse sind keine Vorauszahlungen i. S. v. § 547; sie werden vereinbarungsgemäß gezahlt, um den Abschluss eines (langfristigen) Mietvertrags zu ermöglichen.

Hinsichtlich der Ausgleichsansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses ist zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietverträgen zu unterscheiden. Bei Letzteren sind diejenigen Zuschussanteile, die noch nicht durch die bisherige Dauer des Mietverhältnisses als getilgt anzusehen sind, nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzuerstatten, wenn der Zuschuss auch dem Zweck diente, das Mietobjekt langfristig nutzen zu können (BGH, Urteil v. 29.4.2009, XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374; Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn. 15); es handelt sich um einen Unterfall des bereicherungsrechtlichen Ersatzanspruchs (BGH, Urteil v. 5.10.2005, XII ZR 43/02, NZM 2006, 15), der der Regelverjährung des § 195 unterliegt. Für Wohnraummietverhältnisse regelt sich die Erstattung verlorener Zuschüsse nach dem Baukostenzuschussgesetz (BGBl. I 2001 S. 1149).

Achtung

Rechtliches Vertragsende ist entscheidend

Für die Beendigung des Mietverhältnisses, mit der die Vorauszahlungen zu erstatten sind, ist auf das rechtliche Ende des Vertrags und nicht den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache abzustellen.

2 Rückerstattungsanspruch

2.1 Rücktrittshaftung

Rz. 2

Die Rückerstattung richtet sich entweder nach Rücktrittsvorschriften oder nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung, je nachdem, ob der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat oder nicht.

Rz. 3

Grundsätzlich erfolgt die Rückerstattung nach Maßgabe des § 347; der Anspruch ist vertraglicher Natur und richtet sich gegen denjenigen, der im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung Vermieter war.

Gläubiger des Anspruchs ist der Mieter, auch der Dritte, der gem. § 267 die Mietvorauszahlung für den Mieter geleistet hat; mehrere Mieter sind in der Regel Mitgläubiger gem. § 432 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn. 30).

Die Vorausleistung ist in jedem Fall – auch wenn sie nicht in Geld geleistet worden ist – in Geld zu erstatten. Der Vermieter hat den zurückzuerstattenden Teil der Vorauszahlung zu verzinsen, und zwar gem. § 246 mit 4 %; nur im Verzugsfall gilt der Verzugszinssatz des § 288.

Auf Entreicherung kann sich der Vermieter nicht berufen.

2.2 Bereicherungshaftung

Rz. 4

Grundsätzlich ist hier das Erlangte herauszugeben, wobei allerdings auch § 818 Abs. 3 (Entreicherung) anwendbar ist. Das tritt allerdings nur dann ein, wenn der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat. Allgemein versteht man im BGB unter dem Begriff des Vertretens ein Verschulden i. S. d. §§ 276, 278. Die Abgrenzung ist für die wesentlichen Fälle unproblematisch. So hat z. B. der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht zu vertreten. Umstritten ist das jedoch bei der ordentlichen Kündigung des Mieters. Dazu wird die Ansicht vertreten (Sternel, Mietrecht, III Rn. 169), dass es nicht um ein Verschulden des Vermieters, sondern um eine Zurechnung geht mit der Folge, dass die ordentliche Kündigung vom Vermieter zu vertreten ist. Das kann so dem Gesetz nicht entnommen werden, sodass es auch bei der ordentlichen Kündigung darauf ankommt, ob der Vermieter den Umstand, der zu seiner eigenen Kündigung geführt hat, nicht zu vertreten hat. Es ist nicht ersichtlic...