Rz. 1
§ 547 gilt für alle Arten von Mietverhältnissen.
Die Vorschrift umfasst nicht nur die (selten vorkommende) Vorauszahlung der reinen Miete, sondern alle Leistungen des Mieters, die als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache nach § 535 erbracht werden. Hierzu gehören im Wesentlichen abwohnbare Baukostenzuschüsse (BGH, Urteil v. 12.2.1959, VIII ZR 54/58, BGHZ 29, 289) und Mieterdarlehen, aber auch Verwendungsersatzansprüche oder Finanzierungskostenbeiträge, sofern die Leistungen wie eine Mietvorauszahlung wirken und die Beziehung zur Miete hergestellt werden kann.
Unerheblich ist, ob diese Vorausleistung im Wege der Zahlung oder auf andere Weise, etwa durch Verrechnung oder Dienst- oder Werkleistungen erbracht worden ist oder ob die Parteien die Leistung als Vorausleistung oder sonst wie betrachtet oder bezeichnet haben (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 133/07, WuM 2008, 402; BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987).
Meist handelt es sich dabei um anrechenbare Baukostenzuschüsse (BGH, Urteil v. 15.2.2012, VIII ZR 166/10, WuM 2012, 210). Als Vorausleistung kommt auch die eigenhändige Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen zur Herstellung, Modernisierung oder Sanierung der Mietsache in Betracht (BGH, Urteil v.15.2.2012, VIII ZR 166/10, a. a. O.). Auch ein Darlehen, das vereinbarungsgemäß durch die Verrechnung mit der fälligen Miete getilgt werden soll, kommt als Vorausleistung in Betracht (BGH, Urteil v. 31.1.2003, V ZR 333/01, NJW 2003, 1317), ebenfalls der Kaufpreisnachlass bei einem Mietkauf, bei dem ein Teil des Kaufpreises mit der zu zahlenden Miete verrechnet werden soll (BGH, Urteil v. 17.5.2000, XII ZR 344/97, NJW 2000, 2987).
Verlorene Zuschüsse
Verlorene (Baukosten-)Zuschüsse sind keine Vorauszahlungen i. S. v. § 547; sie werden vereinbarungsgemäß gezahlt, um den Abschluss eines (langfristigen) Mietvertrags zu ermöglichen.
Hinsichtlich der Ausgleichsansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses ist zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummietverträgen zu unterscheiden. Bei Letzteren sind diejenigen Zuschussanteile, die noch nicht durch die bisherige Dauer des Mietverhältnisses als getilgt anzusehen sind, nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzuerstatten, wenn der Zuschuss auch dem Zweck diente, das Mietobjekt langfristig nutzen zu können (BGH, Urteil v. 29.4.2009, XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374; Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn. 15); es handelt sich um einen Unterfall des bereicherungsrechtlichen Ersatzanspruchs (BGH, Urteil v. 5.10.2005, XII ZR 43/02, NZM 2006, 15), der der Regelverjährung des § 195 unterliegt. Für Wohnraummietverhältnisse regelt sich die Erstattung verlorener Zuschüsse nach dem Baukostenzuschussgesetz (BGBl. I 2001 S. 1149).
Rechtliches Vertragsende ist entscheidend
Für die Beendigung des Mietverhältnisses, mit der die Vorauszahlungen zu erstatten sind, ist auf das rechtliche Ende des Vertrags und nicht den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache abzustellen.
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