Rz. 5
Verfallklauseln, nach denen der Mieter bei vorzeitiger Vertragsbeendigung keinen Ersatz für die Aufwendungen verlangen kann, sind bei Wohnraummietverhältnissen generell unwirksam (§ 555). Denn § 555 betrifft auch Verwirkungs- und Verfallklauseln, die denselben Zweck und dieselbe Wirkung wie Vertragsstrafenversprechen haben (BGH, NJW 1960, 1568). Bei allen anderen Mietverhältnissen kommt es darauf an, ob es sich um individuelle Vereinbarungen oder Formularklauseln handelt; Verfallklauseln in Formularverträgen sind gem. §§ 307, 309 Nr. 6 unwirksam. Daher ist folgende Klausel für unwirksam erklärt worden (OLG Frankfurt/Main, Urteil v. 19.12.1991, WuM 1992, 56 [64]): "Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, die Um- und Einbauten ganz oder teilweise im Falle des Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei Einwilligung bedarf."
Ausschluss durch Individualabrede
Der Bereicherungsanspruch kann durch Individualabrede ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 22.5.1967, VIII ZR 26/65, NJW 1967, 2255). Dieser ist auch dann ausgeschlossen, wenn die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter genehmigte Ein- und Ausbauten bei Vertragsende wieder zu entfernen hat, auch wenn diese Einbauten fest mit dem Mietobjekt verbunden wurden (BGH, Urteil v. 13.10.1959, VIII ZR 193/58, NJW 1959, 2163; KG, Urteil v. 13.1.1986, 8 U 328/85, GE 1986, 497).
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