Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555 Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe

1 Allgemeines

Rz. 1

Die Vorschrift übernimmt bis auf die Überschrift die bisherige Regelung des § 550 a. F. Sie hat den Zweck, zum Schutze des Mieters bei der Wohnraummiete Störungen des Vertragsverhältnisses durch Vertragsstrafen zu vermeiden. In der Praxis hat sie nicht (mehr) wesentliche Bedeutung, zumal entsprechende Abreden in den üblichen Formularmietverträgen an § 308 Nr. 7 und § 309 Nr. 5 und 6 zu messen sind. Für den preisgebundenen Neubauwohnraum ist § 9 WoBindG zu beachten. Auf Geschäftsraummietverhältnisse ist die Bestimmung nicht anwendbar; handelt es sich um ein Mischmietverhältnis, kommt es für die Anwendbarkeit der Vorschrift darauf an, ob sich die Art des Vertragsverstoßes auf den Wohnanteil bezieht.

Es geht nur um ein Vertragsstrafeversprechen des Mieters, so dass ein Versprechen des Vermieters (z. B. für den Fall rechtzeitiger Bezugsfertigkeit der Wohnung) wirksam ist.

2 Vertragsstrafe

Rz. 2

Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter für den Mieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet (Schmidt-Futterer/Fervers, § 555 Rn.3 m.w.N.).

In der Vereinbarung muss nicht das Wort "Vertragsstrafe" fallen, es muss nicht einmal die Leistung einer Geldsumme versprochen werden. Denn auch eine andere Leistung als die Zahlung von Geld zieht die Anwendung der §§ 339ff. nach sich – § 342. Hier kommen sog. Verfallklauseln in Betracht, wonach der Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsmerkmale auf Rückzahlungsansprüche hinsichtlich Kaution bzw. Mietvorauszahlung verz...