Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 3.2 Mitvermietete Sachen
 

Rz. 24

Innerhalb der Wohnung

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag erstrecken sich auf alle wesentlichen Bestandteile der Sache/Wohnung sowie auf sämtliches Zubehör (§ 311c), das sich zur Zeit der Überlassung in den Räumen befindet, es sei denn, die Parteien nehmen dies ausdrücklich aus der Vereinbarung heraus.

Zur Gebrauchsgewährung gehört die Überlassung von Schlüsseln, um sowohl in das Haus als auch in die vermieteten Räume/Wohnung selbst zu gelangen und diese abzuschließen (LG Berlin, GE 1993, 919; Gaisbauer, DWW 1970, 43). Der Vermieter darf keinen Schlüssel zurückbehalten (vgl. LG Berlin, GE 1985, 1259). Er ist zwar nach § 868 mittelbarer Besitzer, das Rechtsverhältnis zwischen Mieter als unmittelbarem Besitzer und Vermieter als mittelbarem Besitzer regelt sich jedoch nach dem Mietvertrag, der im Zweifel eine allgemeine Zutrittsmöglichkeit des Vermieters ausschließt.

Das Zubehör (§ 97) ist (entsprechend § 311c) mitvermietet, ohne dass es einer genauen Auflistung im Mietvertrag bedarf. Dazu gehören Haushaltsgeräte, wie Öfen, Kochherd, Wandschränke, aber auch Teppichboden und Rollos, unabhängig davon, ob es sich um Sachen handelt, die der Vermieter angeschafft und in die Wohnung verbracht hat, oder um Sachen, die ein Vormieter in der Wohnung zurückgelassen hat. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, er habe nicht gewusst, dass sich in der Wohnung noch diese oder jene (möglicherweise minderwertige und instandsetzungsbedürftige) Dinge des Vormieters befunden hätten. Es ist seine Sache, die Räume vorher zu besichtigen und ggf. darauf zu dringen, dass der Vormieter diese Sachen entfernt. Das ist vor allem deswegen von Bedeutung, weil sich neben der Pflicht der Gebrauchsgewährung auch die Erhaltungspflicht des Vermieters auf das mitvermietete Zubehör erstreckt und der Vermieter dann ggf. verpflichtet ist, derartige zurückgelassene Sachen instand zu setzen und instand zu halten.

 

Rz. 25

Außerhalb der Räume

Hier ist zunächst zwischen ausdrücklich mitvermieteten sowie Zubehörräumen und -flächen zu unterscheiden, deren Mitnutzung erforderlich oder vom Vermieter nur gestattet ist.

Der (schriftliche) Mietvertrag gibt Auskunft darüber, welche Räume außerhalb der/des Wohnung/Gewerbeobjekts zur (alleinigen) Nutzung des Mieters vermietet worden sind. Dazu gehören z. B. Garagen, Fahrzeugeinstellplätze, Kellerraum, Bodentrockenraum, Garten. Wie bei den Mieträumen selbst ist auch hier eine genaue Bezeichnung notwendig; in der Praxis treten oft Identifizierungsprobleme zu Fahrzeugeinstellplätzen, Kellerräumen, Gartenanteil auf. Eine Bezeichnung, dass eine Wohnung "sowie zugehöriger Kellerraum" vermietet wird, ist untunlich. Es sollte auch zwischen Zubehörräumen wie Hobby-, Keller-, Bodenraum einerseits sowie Garage, Fahrzeugeinstellplatz, Garten, sonstige Einrichtungsgegenstände andererseits unterschieden werden, da zu letzteren Räumen/Flächen gesonderte Mietverträge geschlossen werden können/sollten. Zu empfehlen ist folgende Fassung:

Muster

Mietvertragsklausel

 

  1. die Wohnung im …, bestehend aus …, Mansarde …, Kellerraum …, Bodenraum …,
  2. ferner werden vermietet: … Garage, … Fahrzeugeinstellplätze, … m2 Garten, … Einrichtungsgegenstände

Ein gesonderter Mietvertrag über die unter b) genannten Räume/Flächen ist für Vermieter und Mieter deswegen zu empfehlen, weil im Zweifel ein einheitliches Mietverhältnis anzunehmen und eine Teilkündigung unmöglich bzw. erschwert ist.

Bei Mitvermietung einer Garage ist im Zweifel die Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag anzunehmen; dies gilt selbst bei einer späteren Anmietung der Garage (vgl. LG Köln, Urteil v. 26.2.1992, 10 S 419/91, ZMR 1992, 251). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn ein abweichender Parteiwille hinreichend deutlich geworden ist, wofür die Verwendung eines besonderen Vertragsformulars bei gesonderten Vereinbarungen zum Mietpreis und andere Laufzeiten des Vertrags sprechen können (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 30.3.1983, 3 RE-Miet 1/83, NJW 1983, 1499 = WuM 1983, 166; BayObLG, RE v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991, 78; LG Berlin, GE 1986, 1173; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 162 ff.).

Dazu verhält sich der BGH (Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10, GE 2012, 58 = NJW 2012, 224) wie folgt: Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

Der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veränderung der dingliche...

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