AG Hamburg Urteil vom 17.09.2021 - 40b C 42/21

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die hofseitig hinter der vom Kläger bewohnten Wohnung […] Hamburg, Erdgeschoss links, belegene und von der Wohnung aus zugängliche Terrasse sowie die diese umgebenden Beetabgrenzungen handwerksgerecht in einer Weise wiederherzustellen, dass die Terrasse eine ebene Fläche aufweist und ihre Nutzbarkeit ohne wesentliche Störungen oder Gefährdungen gewährleistet ist.

2. Es wird festgestellt, dass die im Tenor zu 1. benannte Terrasse als Teil der Mietsache zu der mit Mietvertrag vom 1. Januar 1974 von der Beklagten an den Kläger vermieteten Wohnung gehört.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist hinsichtlich des Tenors zu Ziff. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 EUR vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Kosten ist es gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 781,91 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zugehörigkeit einer Terrasse zu einer vermieteten Wohnung sowie um die Instandsetzung der Terrasse.

Die Beklagte ist Vermieterin, der Kläger seit dem Auszug seiner früheren Mitmieterin alleiniger Mieter einer Wohnung im […] Hamburg (Erdgeschoss links). Die vereinbarte Bruttomiete betrug zuletzt 757,97 EUR monatlich. Für weitere Einzelheiten des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1, Bl. 5 ff. d. A., verwiesen. Die Beklagte trat im Jahr 1997 durch Eigentumserwerb an der Immobilie in den Mietvertrag ein.

An die im Erdgeschoss belegene Wohnung ist eine Terrasse angeschlossen, welche sich in gefangener Lage befindet und nur über eine Terrassentür aus der Wohnung des Klägers erreichbar ist. Die Terrasse ist mit ca. 50 × 50 cm großen Betonplatten belegt und zu den umliegenden Blumenbeeten mit Pflastersteinen abgegrenzt. Beim Einzug des Klägers befand sich auf der Terrasse ein mittlerweile entfernter Schuppen zur Lagerung von Heizmaterial, dessen Grundfläche in etwa die Hälfte der Terrasse einnahm.

Wenngleich die Terrasse in dem am 15.11.1973 von den Parteien unterzeichneten Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wurde, nutzt der Kläger die Terrasse seit seinem Einzug – zunächst teilweise, nach Entfernung des Schuppens vollständig – für sich. Dies war und ist der Beklagten bekannt und blieb von dieser bislang unbeanstandet. Im Zuge einer im Jahr 1998 geführten gerichtlichen Auseinandersetzung über ein Mieterhöhungsverlangen (hiesiges Az. 40b C 585/98) verwies die Beklagte zu dessen Begründung unter anderem auch darauf, dass die Wohnung des Klägers über die besagte Terrasse verfüge und daher besonders attraktiv sei. Mit Schreiben vom 01.12.2005 teilte zudem die von der Beklagten mit der Verwaltung der Wohnung beauftragte RAVEG dem Kläger mit, dass diesem zwar kein Garten vermietet sei, er aber für die Pflege seiner Terrasse („… Pflege Ihrer Terrasse…”) verantwortlich sei.

Infolge zwischenzeitlicher Unterwurzelung wurde der Bodenbelag der Terrasse unregelmäßig angehoben. Insoweit wird auf die Fotos in Anlage K 3, Bl. 10 f. d.A., verwiesen. Mit Schreiben vom 17.12.2020 forderte der Prozessvertreter des Klägers die Beklagte auf, den Bodenbelag bis zum 15.02.2021 neu zu verlegen. Die Beklagte lehnte dies ab und teilte dem Kläger mit Schreiben vom 09.03.2021 mit, die Terrasse sei nicht Bestandteil des Mietvertrags und sie behalte sich vor, dem Kläger deren Nutzung zu untersagen.

Der Kläger meint, die Terrasse sei Bestandteil der Mietsache und die Beklagte ihm gegenüber zur Instandhaltung verpflichtet.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an der zur Wohnung des Klägers […] Hamburg gehörenden Terrasse die folgenden Instandsetzungsarbeiten handwerksgerecht auszuführen: Aufnahme des aus Betonplatten der Größe 50 × 50 cm bestehenden Bodenbelages und Neuverlegung derselben in Verlegesand auf Knirsch nach Herstellung eines nivellierten Untergrundes bei Wiederherstellung der in alten Granitpflastersteinen gehaltenen Beetabgrenzungen, sowie
2. festzustellen, dass die hinter der Wohnung […] Hamburg belegene, mit Betonplatten belegte Terrasse auf der Hofseite samt dem Garten, zugänglich per Terrassentür von der Wohnung aus, zu dieser Wohnung gehört und mit dieser entsprechend Mietverhältnis beginnend 1. Januar 1974 mitvermietet ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die Terrasse gehöre nicht zur Mietsache. Es läge allenfalls ein Fall der unentgeltlichen Nutzungsgestattung vor, welche jederzeit widerrufen werden könne. Sie sei daher auch nicht zur Instandsetzung verpflichtet. Im Übrigen sei ihr dies auch unmöglich, da sie selbst lediglich über ein Sondernutzungsrecht an der sich im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft befindlichen Terrasse verfüge.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien, der erteilten Hinweise des Gerichts sowie der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie da...