Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.9 Schadensumfang

10.7.9.1 Allgemeines

Rz. 209

Hinweis

Grundlagen der Schadensberechnung

Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen übertragen werden können.

Rz. 210

Konkrete Berechnung

Der Vermieter hat Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten. Er kann denjenigen Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen (KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008 , 8 U 154/07, GE 2009, 448). Dieser Geldanspruch besteht auch dann in vollem Umfang, wenn eine sog. "Grundrenovierung" erforderlich wird, d. h. wenn z. B. eine vorhandene Raufasertapete schon mehrmals überstrichen worden und nunmehr ein weiterer Farbanstrich nicht mehr möglich ist oder wenn schon mehrere Lagen von Mustertapeten aufgebracht worden sind, sodass keine weitere Tapetenlage mehr aufgebracht werden kann. Denn bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen ist der Mieter – wie bereits oben ausgeführt – auch zu dieser Grundrenovierung verpflichtet (LG Berlin, Urteil v. 7.1.1994,64 S 269/93, GE 1994, 583; Schach, Schönheitsreparaturen S. 45, 46). Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen setzt bei unwirksamer Abwälzungsklausel voraus, dass die Durchführung der nicht geschuldeten Arbeiten zusätzliche Schäden verursacht hat, sodass dem Vermieter höhere Kosten entstehen, als wenn der Mieter überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätte. Lediglich Kosten für die Nachbearbeitung können nicht erstattet werden. Das gilt auch für die Schadensersatz-ansprüche wegen nicht fachgerechter Verschließung von Dübellöchern (LG Berlin, Urteil v. 26.2.2013, 63 S 19912, GE 2013, 1005).

Anders ist es dagegen, wenn erhebliche Putz- oder Feuchtigkeitsschäden aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters der Renovierung entgegenstehen (KG Berlin, Urteil v. 28.4.2008, 8 U 154/07,GE 2009, 448; KG Berlin, Urteil v. 8.12.2003 – 8 U 163/03, GE 2004, 297). Der Vermieter, der sich darauf beruft, dass der Mieter u Instandsetzungsarbeiten verpflichtet ist, weil dieser den instandsetzungsbedürftigen Zustand der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat, muss darlegen und beweisen, dass bei Beginn des Mietverhältnisses die vom Mieter behaupteten Schäden nicht vorlagen und sämtliche nach der Lage des konkreten Falles in Betracht kommenden Umstände aus seinem Bereich nicht zu den Schäden geführt haben (KG Berlin, Urteil v. 8.12.2003, 8 U 163/03, a. a. O.). Betreffen Schäden jedoch nur einzelne Teile der Mietsache (z. B. nur die Decke eines Zimmers), muss der Mieter die anderen Teile der Räume renovieren.

Grundlage der Schadensersatzforderung ist der konkrete Rechnungsbetrag, sind also die Kosten, die für die tatsächliche Renovierung der Wohnung ausgegeben worden sind. Angesetzt werden dürfen jedoch nur die nach objektiven Gesichtspunkten zu ermittelnden notwendigen Kosten (vgl. Langenberg, a. a. O., 1 Rn. 495).

Rz. 211

Abstrakte Berechnung

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil v. 19.4.2023, VIII ZR 280/21, GE 2023, 654, BGH, Beschlüsse v. 26.4.2022, VIII ZR 364/20, GE 2022, 1054; v. 10.5.2022 , VIII ZR 277/20, GE 2022, 1053; BGH, Urteil v. 31.3.2021, XII ZR 42/20, GE 2021, 697) können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder Instandhaltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden. Möglich ist auch die Abrechnung auf sog. Gutachter- oder Kostenvoranschlagsbasis. Auch hier gelten naturgemäß objektive Grundsätze zur Ermittlung der notwendigen Kosten. Bei dieser Abrechnung kann die Umsatzsteuer nach wie vor in Ansatz gebracht werden, da § 249 Abs. 2 Satz 2 i. d. F. des 2. Gesetzes zur Änderung schadensersatzrechtlicher Vorschriften (Inkrafttreten 1.8.2002, BGBl. I S. 2674) nicht einschlägig ist. Nach § 249 Abs. 2 Satz 2 schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer/Mehrwertsteuer bei Beschädigung einer Sache nur dann ein, wenn und soweit die Steuer tatsächlich angefallen ist. Bei dem Schadensersatzanspruch nach §§ 280, 281 handelt es sich aber nicht um einen Fall des § 249 Abs. 2 Satz 1.

Rz. 212

Hat der Vermieter das Mietobjekt veräußert, stehen ihm – und nicht dem Erwerber – weiterhin die Schadensersatzansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume zu, wenn sie bereits vor Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind (BGH, Urteil v. 19.10.1988, VIII ZR 22/88, GE 1989, 414; BGH, Urteil v. 19.5.2000, V ZB 453/99, NJW 2000, 2899; AG Straussberg, Urteil v. 13.2.2007, 25 C 467/04, GE 2007, 521), ohne dass es auf einen Minderwert der veräußerten Mietsache ankommt (BGH, Beschluss v. 26.4.2022, ...