Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.11 Abgrenzung zur allgemeinen Pflichtverletzung/Vertragsverletzung

Rz. 224

Von dem Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen ist der Schadensersatzanspruch wegen Schäden zu unterscheiden, der sich aus dem gesetzlichen geregelten Tatbestand der positiven Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1) ergibt. Derartige – unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtende – Substanzschäden könnten auch Bohrlöcher am Fenster (AG Witten, Urteil v. 12.4.2018, 2 C 684/17, ZMR 2018, 679), Schlagstellen im Waschbecken oder Badewanne, Dübellöcher in Fliesen (AG Berlin-Köpenick, Urteil v 5.10.2012,4 C 64/12, GE 2012,1639), Farbspuren auf Fliesen (LG Köln, Urteil v. 26.3.1996, 12 S 312/95, WuM 1997, 41) und Tür- bzw. Fensterbeschlägen, Eindellungen in Fußböden durch Schuhabsätze oder Möbelfüße, Schäden an dem Parkett der Mietwohnung (Wasserfleck, Kratzer; LG Potsdam, Urteil v. 19.2.2009, 11 S 115/08, GE 2009, 655) und dergleichen sein (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1129; Schach, GE 2002, 233; OLG Karlsruhe, Urteil v. 26.9.1996,11 U 13/96, WuM 1997, 211). Grundsätzlich ist das Anbringen einer den "üblichen Rahmen" übersteigenden Anzahl an Dübellöchern in Wänden und Decken der Mieträume nur dann als Pflichtverletzung anzusehen, wenn diese Bohrungen in einem ungewöhnlichen Ausmaß oder aber erkennbar ohne Rücksicht auf berechtigte Belange des Vermieters/Hauseigentümers durchgeführt wurden; im Übrigen ist das Bohren von Dübellöchern – sei es in Wände und in Decken – vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in der Regel mit umfasst (BGH, Urteil v.20.1.1993, VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.2.2016, I-24 U 63/15, ZMR 2016, 440; LG Berlin, Urteil v. 20.12.2013, 63 S 216/13, GE 2014, 253; AG Brandenburg, 11.5.2017, 31 C 354/15, juris). 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer überschreiten den vertragsgemäßen Gebrauch (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil. v. 2.8.2013, 11 C 329/11, ZMR 2013, 724). Der Mieter ist verpflichtet, bis zur Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher oder andere Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen (LG Wuppertal, Urteil v. 16.7.2020, 9 S 18/20, GE 2020, 1052). Hat der Mieter während des Mietverhältnisses die Zimmertüren mit Folie beklebt, die ohne Beschädigung der darunter befindlichen Farbschichten nicht abgezogen werden kann, schuldet er auch dann den Neuanstrich der Türen, wenn sich diese in einem schlechten Allgemeinzustand befunden haben, der ohnehin eine Renovierung erfordert hätte (LG Berlin, Urteil v. 27.10.2000, 64 S 261/00, NZM 2001, 1075).

Rz. 225

Für die Abgrenzung zu § 281 ist entscheidend, ob Schadensersatz neben oder statt der Leistung verlangt wird. Die Gewährleistungsvorschriften bleiben davon unberührt. Soweit eine Pflichtverletzung einen Schaden endgültig verursacht hat, ist § 280 die maßgebliche Norm. In § 281 geht es um die Umwandlung eines Leistungsanspruches in einen Schadensersatzanspruch.

Bei dem Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht ausreichend durchgeführter Schönheitsreparaturen geht es um einen Anspruch statt der Leistung, nämlich um Schadensersatz statt um Ausführung der Schönheitsreparaturen.

Die Abgrenzung von mangelhaft ausgeführten Schönheitsreparaturen zur Vertragsverletzung ist deswegen wichtig, weil die Vertragsverletzung einen primären Schadensersatzanspruch auslöst, ohne dass es der Fristsetzung nach § 281 bedürfte. Verursacht der Mieter in der Wohnung einen Schaden (z. B. Glasbruch, Holzzersplitterungen und dgl.) handelt es sich um eine Pflichtverletzung i. S. d. § 280. Verletzt ist die Pflicht, die Mietsache pfleglich zu behandeln, eine nebenvertragliche Sorgfaltspflicht. Bei Schönheitsreparaturen kann die Abgrenzung allerdings Schwierigkeiten bereiten. Nach Langenberg (in NZM 2000, 1125 ff.) ist alles, was unter dem Oberbegriff des malermäßigen Zustandes zusammengefasst werden kann, dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnen, woraus folgt, dass immer dann, wenn einem Missstand durch Malerarbeiten einschließlich der üblichen Vorarbeiten abzuhelfen ist, Schönheitsreparaturen betroffen sind. Dieser Ansicht ist zuzustimmen, bringt sie doch eine relativ klare Abgrenzungsmöglichkeit. Folgt man ihr konsequent, dann ist die übermäßige Anbringung von Dübellöchern, die Nikotinverseuchung von Räumen mit der Folge einer Durchsottung der Tapeten, schlechte oder unsachgemäße Dekoration und dgl. dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnen, solange keine Substanzbeschädigung bzw. -beeinträchtigung vorliegt. Denn z. B. ist auch der Nikotinverseuchung durch die Tapete in den Putz durch entsprechende Isolierung vor einer Neutapezierung beizukommen, so dass letztlich keine Substanzverletzung vorliegt.

Rz. 226

Sonderproblem: Schäden durch exzessives Rauchen

Nach BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05 (NJW 2006, 2915), darf mangels anderweitiger Vereinbarung ein Mieter in der gemieteten Wohnung rauchen. Das gilt selbst dann, wenn dadurch Nikotinablagerungen entstehen, allerdings nur insoweit, als diese Ablagerungen durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. In dem ...