OLG Düsseldorf Urteil vom 16.02.2016 - I-24 U 63/15

Leitsatz (amtlich)

1) Der Mieter, dem - in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude - Räume "zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume" vermietet worden sind, kann nicht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an den Betreiber eines häuslichen Pflegedienstes verweigert wird, der 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter beschäftigt, die selbst am Wochenende teileweise bereits vor 6 Uhr morgens in den Mietraumen eintreffen und diese teilweise erst nach 22 Uhr wieder verlassen.

2) Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren übertragen wird, weil die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt (im Anschluss an BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 21/13).

Verfahrensgang

LG Kleve (Aktenzeichen 1 O 168/14)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird - unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels - das angefochtene Urteil teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden unter Klageabweisung im Übrigen als Gesamtschuldner verurteilt,

a. an den Kläger insgesamt 14.072,90 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz

auf je 2.273,60 EUR seit dem 07.05.2014, 05.06.2014, 04.07.2014, 06.08.2014 und 04.09.2014,

auf weitere 1.204,90 EUR seit dem 07.10.2014,

auf weitere 1.500,- EUR seit dem 27.10.2014 und

auf jeweils weitere 375,- für die Zeit 07.05.2014 bis 31.12.2015, 05.06.2014 bis 31.12.2015, 04.07.2014 bis 31.12.2015, 06.08.2014 bis 31.12.2015, 04.09.2014 bis 31.12.2015, 07.10.2014 bis 31.12.2015 zu zahlen und

b. den Kläger gegenüber Rechtsanwalt Barenhorst von einer nicht anrechnungsfähigen, außergerichtlichen Geschäftsgebühr in Höhe von 492,54 EUR freizustellen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger zu 17 % und die Beklagten zu 83 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 19 % und die Beklagten zu 81 %.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Berufung des Klägers gegen das am 18.03.2015 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des LG Kleve ist teilweise, namentlich in Bezug auf den geltend gemachten Mietzinsanspruch - soweit dieser die Kaltmieten umfasst - begründet; in Bezug auf die Nebenkostenvorauszahlungen iHvon 6 × EUR 375,- = EUR 2.250,- war nach übereinstimmender Erledigung der Parteien in der mündlichen Verhandlung am 26.01.2016 nur noch gem. § 91a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Hinsichtlich des abgewiesenen Schadensersatzanspruchs hat die Berufung hingegen keinen Erfolg.

1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der Kaltmieten für die Monate Mai bis September 2014 iHvon 5 × EUR 2.273,60 = EUR 11.368,- sowie für Oktober 2014 iHvon EUR 1.204,90 (= EUR 2.273,60 abzüglich des zur Aufrechnung gestellten Anspruchs auf das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2013 iHvon EUR 1.068,70), mithin insgesamt EUR 12.572,90.

Die außerordentliche Kündigung der Beklagten v. 12.02.2014 (B9 = 104) hat das Mietverhältnis nicht zum 30.04.2014 beendet. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung der Beklagten gem. §§ 540 Abs. 1 S. 2, 580a Abs. 2, 4 BGB lagen nicht vor. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Kläger die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hätte, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorgelegen hätte.

Die Beklagten stützen ihre außerordentliche Kündigung darauf, dass der Kläger ihrer Bitte gem. Schreiben vom 30.01.2014, zu erklären, dass die Untermieterin die Mieträume zeitlich unbeschränkt nutzen dürfe (Anl. B7), nicht nachgekommen sei und sie deshalb gegenüber der Untermieterin nicht haben bestätigen können, dass sich die Beschwerde des Vermieters erledigt habe (Schreiben v. 02.01.2014, Anl. B4), worauf diese das Untermietverhältnis fristlos gekündigt habe. Entgegen der Auffassung der Beklagten und des LG war der Kläger aber weder zur Abgabe einer solchen Erklärung noch zur widerspruchslosen Duldung der Nutzung durch die Untervermieterin verpflichtet. Er hat weder durch die Nichtabgabe der geforderten Erklärung noch durch seine Mitteilung gem. Schreiben vom 22.01.2014 (B6 = GA 107), er werde die Tätigkeit der Streithelferin außerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten, die sich zudem noch auf die Wochenenden ausdehnen, nicht akzeptieren, die Zustimmung zur Untervermietung unberechtigterweise verweigert. Hierdurch hat er lediglich zum Ausdruck gebracht, dass er einen den vertragsmäßigen Nutzungszweck übersteigenden Gebrauch der Untermieterin nicht weiter dulden werde, wozu er berechtigt war. Die Untervermietung an die Streithelferin zum Zwecke des Betriebs eines häuslichen Pflegedienstes überschritt den vertragsmäßig zulässigen Gebrauch der Mietsache. Der von der Streithelferin in den Mieträum...