KG Berlin Urteil vom 22.05.2008 - 8 U 205/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Klausel im Formularmietvertrag betreffend "regelmäßig" erforderlich werdende Schönheitsreparaturen

Leitsatz (amtlich)

Die Klausel im Formularmietvertrag: "Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich ..." ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 16.10.2007; Aktenzeichen 15 C 230/07)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 16.10.2007 verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15 des AG Schöneberg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 16.10.2007 verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15 des AG Schöneberg, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die Klausel im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen regelmäßig ausgeführt werden müssen, sei keine starre Fristenregelung.

Sofern mit dem Aufforderungschreiben des Klägers nur der Beklagte zu 2) zur Ausführung der Arbeiten aufgefordert worden sei, sei dies unbedeutend, weil sich die entsprechenden Vollmachtklauseln für den Fall der Mietermehrheit im Mietvertrag finden, so dass das Aufforderungsschreiben für beide Beklagten Wirkung entfalte.

Unerheblich sei, dass mit dem Aufforderungsschreiben keine Vollmacht übermittelt worden sei. Bei der Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen handele es sich nicht um eine einseitige Willenserklärung, die § 174 BGB unterfalle. Im Übrigen wäre, selbst wenn eine Vollmacht erforderlich gewesen wäre, die Zurückweisung zu spät erfolgt. Die Aufforderung sei mit Schreiben vom 29.3.2007 erfolgt. Die Beklagten hätten die Vollmachtsrüge aber erst mit Schreiben vom 12.4.2007 und damit nicht innerhalb einer Frist von 1 Woche und damit auch nicht unverzüglich erhoben. Das Schreiben vom 12.4.2007 sei der Hausverwaltung des Klägers auch erst mit Telefax vom 16.4.2007 übermittelt worden.

Darüber hinaus sei einem Erklärungsempfänger die Rüge der fehlenden Vollmacht verwehrt, wenn die Erklärung von einer Person stamme, die aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit regelmäßig mit der Abgabe solcher Erklärungen für Dritte betraut sei.

Der Kläger beantragt, das am 16.10.2007 verkündete Teilurteil der Zivilprozessabteilung 15 des AG Schöneberg abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 5.914,30 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 8.6.2007 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten das angefochtene Urteil für zutreffend.

II. Die Berufung des Klägers ist unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 5.914,30 EUR gem. §§ 280, 281 BGB.

Die in der Anlage zum Mietvertrag vom 19.9.2000 unter Ziff. 4b enthaltene formularmäßige Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, weil sie ihm ein Übermaß an Pflichten auferlegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGHZ 102, 384; BGH WM 2003, 1967; BGH NJW-RR 2004, 262; BGH NJW 2006, 2113). Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, nach der Rechtsprechung des BGH so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (BGH NJW 2004, 2087; BGH NJW 2004, 2586; BGH NJW 2005, 3416; BGH NJW 2006, 2113).

Die streitgegenständliche Klausel lautet wie folgt:

"§ 13, Nr. 1 des Vertrages wird ersetzt durch folgende Regelung:

Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich:

In Küche, Bad, Toilette, Fluren - alle drei Jahre -

In allen übrigen Räumen - alle fünf Jahre -

Dabei sind die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre - alle fünf Jahre - vorzunehmen."

Hätte der Vermieter die Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen" gewählt, wäre für den Mieter erkennbar gewesen, dass es sich bei den ...