KG Berlin Urteil vom 20.01.2003 - 8 U 322/01

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 06.07.2001; Aktenzeichen 29 O 7/01)

Tenor

Auf die Anschlussberufung des Beklagten wird das am 6.7.2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.431,66 Euro (= 2.800,09 DM) nebst 7,5 % Zinsen seit dem 5.10.2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben der Kläger 80 % und der Beklagte 20 % zu zahlen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet.

Die unselbständige Anschlussberufung des Beklagten ist zulässig und begründet.

A. Berufung des Klägers

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen weiteren Zahlungsanspruch gem. § 326 BGB oder aus dem Gesichtspunkt der pVV.

1. Auf den Mietvertrag sind – entgegen der Ansicht des Beklagten – die Vorschriften über die Gewerberaummiete anzuwenden. Es handelt sich um ein einheitliches Mietverhältnis sowohl über Wohn- als auch über Geschäftsräume, wobei für die Anwendbarkeit von Wohn- oder Geschäftsraummietrecht entscheidend ist, welche Nutzungsart überwiegt (BGH NJW 1977, 1394; v. 16.4.1986 – VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842 = ZMR 1986, 278; Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., I Rz. 105 m.w.N.) Beurteilungskriterium zum Feststellen der überwiegenden Nutzungsart ist der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt (OLG Stuttgart v. 7.11.1985 – 8 REMiet 3/84, NJW 1986, 322; OLG Hamburg v. 13.7.1994 – 4 U 11/94, ZMR 1995, 120). Maßgebend ist stets der wahre Vertragszweck (Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., I, Rz. 105).

Vorliegend sind die Räume zum Betreiben einer Rechtsanwaltskanzlei vermietet worden und der Gewerbeflächenanteil überwiegt ggü. dem Wohnflächenanteil. Der Beklagte behauptet selbst nicht, dass eine vom Mietvertrag abweichende Nutzung der Räume- etwa eine überwiegende Wohnraumnutzung – erfolgt. Es ist daher von einem einheitlichen Geschäftsraummietverhältnis auszugehen.

2. Soweit der Kläger sich in der Berufung auf die Verletzung der vom Beklagten übernommenen Instandhaltungspflicht beruft, kann auch dies den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen i.E. nicht zum Erfolg verhelfen. Auszugehen ist zunächst davon, dass der Beklagte nach den mietvertraglichen Vereinbarungen die Instandhaltung der Mietsache übernommen hat. Neben dem Formularmietvertrag haben die Parteien eine Anlage zum Mietvertrag vereinbart, die nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Klägers individualvertraglich geschlossen worden ist. Daher findet bezüglich der Anlage zum Mietvertrag eine Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz nicht statt.

Nach Ziff. 6 der Zusatzvereinbarung hat der Mieter sämtliche Reparaturen und Instandhaltungen seines Mietbereiches auf eigene Kosten zu tragen, mit Ausnahme von Reparaturen an konstruktiven Bestandteilen des Gebäudes. Ferner ist in Ziff. 2 Abs. 2 geregelt, dass der Mieter den gesamten Herstellungs- und Erhaltungsaufwand für die gesamte Mietsache trägt und hierfür erforderliche Reparatur- und sonstige Aufträge auf eigene Kosten zu erteilen hat. Damit ist die Instandhaltungsverpflichtung, nämlich die Mietsache im Verlaufe der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, auf den Mieter übergewälzt. Aber selbst wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln würde, würden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Regelung bestehen.

Die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung jedenfalls im Innern der Räume wird bei gewerblichen Mietverträgen für zulässig angesehen (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A. Rz. 1080).

Hat der Mieter nach der vertraglichen Regelung für die Instandhaltung einzustehen, so kann der Vermieter einen Schadensersatz aus § 326 BGB herleiten, sofern man diese Verpflichtung als Hauptleistungspflicht ansieht. Nach der Rspr. des BGH behält die Sacherhaltungspflicht ihren Charakter als Hauptpflicht auch bei der Überbürdung auf den Mieter (Bub/Treier/Kramer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A, Rz. 1062; BGH NJW 1977, 36; v. 5.10.1994 – XII ZR 15/93, NJW- RR 1995, 123; NZM 1998, 147). Sie stellt dann rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung dar (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927; v. 6.7.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 79 = MDR 1988, 1051; OLG Karlsruhe RE WuM 1982, 291).

Der Vermieter kann Schadensersatz wegen Nichterfüllung von Instandhaltungspflichten des Mieters, insb. die Kosten für die Ersatzvornahme regelmäßig erst dann verlangen, wenn er den Mieter in Verzug und ihm eine angemessene Frist zu Erfüllung seiner Pflichten gesetzt hat (Bub(Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- u...