Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 3. Grundbucheintragung

Rz. 231

Die Anlegung und Führung des Gebäudegrundbuchs sowie die Eintragung des Nutzungsrechts oder Vermerks über Bestehen des Gebäudeeigentums im Grundbuch des betroffenen Grundstücks regelt in Ausübung der Verordnungsermächtigung aus Art. 18 Abs. 1, Abs. 4 Nr. 2, 3 RegVBG, Art. 12 Abs. 1 Nr. 2 des 2. VermRÄndG^[943] die Gebäudegrundbuchverfügung v. 15.7.1994 (BGBl 1994, 1606). Ihre Vorschriften finden nach § 1 Nr. 1 GGV auf jede Art des Gebäudeeigentums Anwendung. Als zentrale Vorschrift bestimmt § 4 GGV die für eine Anlegung eines Gebäudegrundbuchs erforderlichen Nachweise je nach Art des Gebäudeeigentums.^[944] So kann für das Gebäudeeigentum kraft dinglichen Nutzungsrechts das Grundbuch angelegt werden, wenn die Nutzungsurkunde vorgelegt wird und das Bestehen des Gebäudes bescheinigt werden kann (§ 4 Abs. 1 GGV). Gebäudeeigentum nach § 27 LPG-G kann praktisch nur durch bestandskräftigen Bescheid der Oberfinanzdirektion^[945] gem. §§ 2, 3 VZOG nachgewiesen werden. Bezüglich des Gebäudeeigentums nach § 459 ZGB bestimmt § 4 Abs. 3 GGV die erforderlichen Nachweise.^[946] Die Gestaltung des Gebäudegrundbuchs orientiert sich nach § 3 GGV am Erbbaugrundbuch. Für die Eintragung des Nutzungsrechts oder des Vermerks über Bestehen des Gebäudeeigentums im Grundbuch des betroffenen Grundstücks gelten die §§ 5, 6 GGV. Zum Schutz des Grundstückseigentümers sollte durch Eintragung eines besonderen Widerspruchs mit zeitlich begrenzter Wirkung nach § 11 GGV dessen möglicher Grundbuchberichtigungsanspruch gegen den Gebäudenutzer gesichert werden;^[947] dieses besondere Widerspruchsverfahren ist auf Anträge, die nach 31.12.1996 beim Grundbuchamt eingegangen sind, nicht mehr anzuwenden (§ 11 Abs. 5 Nr. 1 GGV; zur möglichen Geltung des § 11 GBV bis 31.12.2000 siehe § 11 GGV Rdn 10).^[948]

Rz. 232

Da nach Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB mit Ablauf des 31.12.2000 hinsichtlich des nicht im Grundstücksgrundbuch vermerkten Nutzungsrechts oder Gebäudeeigentums der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB und damit zugunsten eines Erwerbers des Grundstücks das Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, ist die Grundbucheintragung des Nutzungsrechts oder des Vermerks über selbstständiges Gebäudeeigentum sowie die Anlegung eines Gebäudegrundbuches nur unter Berücksichtigung eines möglicherweise eingetretenen gutgläubig lastenfreien Erwerbs möglich. Die GGV berücksichtigt in ihren Regelungen^[949] nämlich nicht, dass seit 31.12.2000 gutgläubiger Erwerb hinsichtlich des nicht grundbuchersichtlichen Gebäudeeigentums oder auch der Ansprüche nach dem SachenRBerG (nachfolgend siehe Rdn 57 ff.) eingetreten sein kann. Die Eintragung von Nutzungsrecht und Gebäudeeigentum oder auch des Vermerks nach Art. 233 § 2c Abs. 2 EGBGB allein auf Grundlage der Nachweise nach § 4 Abs. 4 Nr. 1–4 GGV ohne Bewilligung des betroffenen Grundstückseigentümers ist daher nicht zulässig, wenn am Grundstück nach dem 31.12.2000 ein Eigentumswechsel erfolgt ist. Unter Berücksichtigung der Möglichkeit gutgläubig lastenfreien Erwerbs darf eine Eintragung des Vermerks nur noch auf Bewilligung des im Grundbuch eingetragenen Grundstückseigentümers oder aufgrund gerichtlicher Entscheidung erfolgen, wenn nach dem 31.12.2000 ein Eigentumswechsel stattgefunden hat; das Erlöschen des Gebäudeeigentums oder der Ansprüche aus dem SachenRBerG wird durch Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB oder § 111 SachenRBerG impliziert und vermutet. Sollten das Gebäudeeigentum oder die Ansprüche aus dem SachenRBerG nicht durch gutgläubigen Erwerb erloschen sein, hat der Berechtigte gegen den Eigentümer einen entsprechenden Anspruch nach § 894 BGB.

[943] Nach Ansicht des LG Schwerin Rpfleger 1998, 283, fehle der Gebäudegrundbuchverfügung eine ausreichende Ermächtigungsgrundlage; dazu auch Moser-Merdian/Flik/Keller, Rn 264.

[944] Ausführlich dazu Keller, Die Behandlung von Gebäudeeigentum im Grundbuchverfahren, S. 19 ff.; Bauer/v. Oefele/Krauß, 1. Aufl. 1999, E I Rn 205 ff.; Meikel/Böttcher, 10. Aufl. 2010, § 4 GGV Rn 3 ff.; Keller, MittBayNot 1994, 389.

[945] Dazu und zur Rechtsunsicherheit der früheren Regelung bezüglich Zuständigkeit des Grundbuchamts oder der Oberfinanzdirektion Bauer/v. Oefele/Krauß, 1. Aufl. 1999, E I Rn 219 ff.; Keller, MittBayNot 1994, 389, Abschn. III. 2.

[946] Str. ist hier, ob die Verweisung des Art. 233 § 8 S. 2 EGBGB auch das Zuordnungsverfahren nach Art. 233 § 2b Abs. 3 EGBGB erfasst, in diesem Sinne erwägend Keller, Die Behandlung von Gebäudeeigentum im Grundbuchverfahren, S. 17; anders Schmidt-Räntsch/Sternal, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen, § 4 GGV Rn 11; zum Streitstand ausgleichend Bauer/v. Oefele/Krauß, 1. Aufl. 1999, E I Rn 249.

[947] Dazu noch Keller, Die Behandlung von Gebäudeeigentum im Grundbuchverfahren, S. 19 ff.; Bauer/v. Oefele/Krauß, 1. Aufl. 1999, E I Rn 314 ff.; Meikel/Böttcher, 10. Aufl. 2010§ 11 GGV Rn 4 ff.

[948] Diese Regelung wurde nicht durch die Eigentumsfristengesetze verlängert, dazu Bauer/v. Oefele/Krauß, 1. Aufl. 1999, E I Rn ...