Keine Nachweis- oder Vermittlungsprovision

Leitsatz

Hat sich die Nachweis- oder Vermittlerleistung auf ein Objekt bezogen, bei dem die Gelegenheit zum Abschluß des Hauptvertrags nicht bestanden hatte, so erhält der Makler keine Nachweis- oder Vermittlungsprovision. (Leitsatz der Redaktion)

Sachverhalt

Der Makler hatte einem Interessenten einen kompletten Gebäudekomplex zum Anmieten angeboten, obwohl dieser nur an dem südlichen Teil davon interessiert war. Zum Zeitpunkt des Maklerangebots stand aber der südliche Teil des Gebäudes seitens des Vermieters nicht zum Anmieten zur Verfügung. Tatsächlich kam es später aber zum Abschluß eines Mietvertrags über diesen Teil des Gebäudes. Nachdem der Mietinteressent die vom Makler geforderte Provision nicht zahlen wollte, beschritt dieser den Rechtsweg.

Entscheidung

Die Entscheidung nimmt grundsätzlich zu der Frage Stellung, wann einerseits die Nachweis-, andererseits die Vermittlungsprovision des Maklers entsteht.

Das wichtigste vorab: Dem Makler wurde vorliegend der Provisionsanspruch versagt, da weder die Voraussetzungen für das Entstehen der Nachweis-, noch der Vermittlungsprovision gegeben waren. Begründung in beiden Fällen: Die Gelegenheit zur Anmietung gerade desjenigen Grundstücksteils, über den der Mietvertrag später zustande gekommen ist, bestand zunächst nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung entsteht ein Nachweisprovisionsanspruch des Maklers ausschließlich dann, wenn dieser nicht nur ein bestimmtes Objekt nachweist, sondern auch die konkrete Möglichkeit, über dieses Objekt auch einen Vertrag abschließen zu können. Entscheidend ist immer, daß der Makler dem entsprechenden Interessenten die Möglichkeit des Abschlusses des konkret gewünschten Hauptvertrags nachweist.

Soweit jedoch, wie in diesem Fall, der Makler dem Interessenten ein Objekt benennt, das (teilweise) gar nicht zur Vermietung ansteht, genügt er diesen Anforderungen nicht. Er hat dann keinen provisionspflichtigen Nachweis erbracht. Das bedeutet weiter, daß der Makler auch dann keine Provision verlangen kann, wenn sich der Eigentümer später zu einer Vermietung entschließt und der Interessent diese Möglichkeit ausnutzt.

Die Tätigkeit des Maklers konnte in diesem Fall auch nicht als Vermittlungsleistung angesehen werden. Auch ein derartiger Provisionsanspruch konnte ihm nicht zuerkannt werden. Denn eine Vermittlung im Rahmen der Maklertätigkeit ist die bewußte und finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler muß also den Kauf- oder Mietinteressenten zum Abschluß des Hauptvertrages bestimmen. Hierfür genügt es jedoch nicht, wenn seine Vermittlungsversuche ohne Erfolg waren und zum Abbruch der Vertragsverhandlungen geführt haben - weil beispielsweise das Objekt zum entsprechenden Zeitpunkt nicht zum Anmieten zur Verfügung stand - die Parteien aber später ohne Makler zu einer Einigung kommen. Hier beruht die Maklertätigkeit allein auf der Herstellung des Kontaktes unter den Parteien, was für eine provisionsbegründende Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers nicht ausreicht. Auch in diesem Rahmen ist stets erforderlich, daß sich die Maklertätigkeit auf den tatsächlich zustande gekommenen Hauptvertrag bezieht.

Kurz zusammengefaßt wird man sagen können, daß der Makler nur dann seine Provision verdient, wenn der Vertrag, den er zwischen einem Kunden und dem Dritten zustandebringt, dem entspricht, was er nach dem Maklervertrag nachweisen oder vermitteln soll. Insoweit ergibt sich schon aus der Objektbeschreibung im Maklervertrag, daß eine wirtschaftliche Identität des geschlossenen mit dem vorgesehenen Vertrag nötig ist und es eben nicht ausreicht, daß die Tätigkeit des Maklers in irgendeiner Weise für das Zustandekommen des Hauptvertrages (mit)ursächlich geworden ist. Nachweis oder Vermittlung des Maklers müssen immer eine Ursache für den Abschluß des entsprechenden Hauptvertrages setzen, denn der Makler wird nicht - und das sei immer wieder betont - für den Erfolg (Abschluß des Hauptvertrags), sondern für eine Arbeitsleistung belohnt.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 17.04.1997, III ZR 182/96

Fazit:

Zur Sicherung seiner Provision, sollte sich der Makler natürlich stets auf dem laufenden halten, ob das entsprechende Objekt überhaupt noch - und wenn ja, in welchem Umfang - zur Vermittlung ansteht. Darüber hinaus sollte stets geklärt werden, ob der Vermieter nicht hilfsweise bereit ist, in die Vermietung einer Teilfläche einzuwilligen.

Konkretes Beispiel: Sucht der Maklerkunde die Gelegenheit zur Anmietung einer Teilfläche, möchte der Vermieter jedoch das gesamte Objekt vermieten, erhält der Makler dann die Provision, wenn der Vermieter hilfsweise auch bereits war, das Teilstück zu vermieten, weil ein Mieter für das Gesamtobjekt nicht zu finden war. Gleiche Grundsätze gelten im umgekehrten Fall.