Kein Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens gegen Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz

Mietausfallschaden wegen vorübergehender Unbenutzbarkeit der Wohnung und nicht rechtzeitiger Sanierung von instandsetzungsbedürftigem Gemeinschaftseigentum kann nicht gegen die Gesamtgemeinschaft als Verband geltend gemacht werden

Normenkette

§§ 10 Abs. 6 Satz 3, 21 Abs. 4 WEG; § 280 BGB

Kommentar

1. Ersatzansprüche des einzelnen Eigentümers (hier: Mietausfallschaden) wegen nicht rechtzeitiger Sanierung des Gemeinschaftseigentums sind auch nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft und der neuen Bestimmung des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG nicht gegen die Gemeinschaft, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Dies hat die Kammer bereits im Fall von Schadensersatzforderungen wegen einer nicht bzw. nicht rechtzeitig beschlossenen und/oder durchgeführten Instandsetzungsmaßnahme entschieden; die Gemeinschaft ist im Fall solcher Anspruchstellungen nicht passivlegitimiert (vgl. Urteile v. 2.9.2009, 318 S 159/08 und v. 20.10.2010, 318 S 41/09; ebenso OLG München, NZM 2009 S. 130; ZMR 2009 S. 468; LG München I, NJOZ 2010 S. 922; a.A. etwa OLG Frankfurt, ZMR 2009 S. 382). Wenn nämlich die Verpflichtungsklage auf Zustimmung der übrigen Eigentümer zu einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gegen die übrigen Eigentümer zu richten ist, muss dies auch für Schadensersatzansprüche wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus § 21 Abs. 4 WEG durch die übrigen Eigentümer gelten. Inhaber des Gemeinschaftseigentums ist auch nicht der Verband, vielmehr sind dies die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 WEG. Damit ist auch die Entscheidung des OLG München (NZM 2011 S. 39) abzulehnen, das ebenfalls eine gerichtliche Inanspruchnahme des teilrechtsfähigen Verbands hinsichtlich eines Anspruchs aus § 21 Abs. 4 WEG für rechtlich zulässig hält. Ansatzpunkt für eine Schadensersatzpflicht ist vorliegend ein etwaiges pflichtwidriges Unterlassen der übrigen Eigentümer, nicht des Verbands. Eine entsprechende haftungsrechtliche Zurechnungsnorm, die für eine Zurechnung des Unterlassens seitens der Eigentümer einerseits und deren Verschulden andererseits zum Verband sorgt, ist nicht ersichtlich. Bei Pflichten aus § 21 Abs. 4 WEG handelt es sich auch nicht um solche, die eine "Gemeinschaftsbezogenheit" im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG aufweisen. Vielmehr ist es individuelle Pflicht eines jeden einzelnen Miteigentümers, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen.
2. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog ist im Übrigen auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und auf das Verhältnis zum teilrechtsfähigen Verband nicht anzuwenden.
3. Auch tatbestandlich lässt sich der Anspruch nicht durch § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG begründen.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Urteil v. 31.8.2011, 318 S 258/10 mit zugelassener Revision zum BGH