4.1.1 Grundsätze
Nach § 555b Nr. 4a BGB zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch solche bauliche Veränderungen, durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nr. 33 TKG angeschlossen wird. Zunächst stellt der Anschluss an das Glasfasernetz nach § 555b Nr. 4a BGB dann eine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn die Mietsache erstmals an das öffentliche Glasfasernetz angeschlossen wird. Dabei müssen die Vorgaben des § 72 TKG eingehalten werden:
- Zunächst muss das Gebäude erstmalig mit einer Netzinfrastruktur ausgestattet werden, die vollständig aus Glasfaserkomponenten besteht.
- Diese Netzinfrastruktur muss an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen werden.
Die 1. Voraussetzung knüpft an die Infrastruktur im Haus an. Das hauseigene Netz muss also vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehen (sog. "Netzebene 4"). Weiter muss die Mietsache, also die Wohnung, an dieses Netz angeschlossen werden. Etwaige weitere Veränderungen an den bereits bestehenden Leitungen können nicht mehr unter § 555b Nr. 4a BGB subsumiert werden. Gleichwohl können zukünftige technische Verbesserung eine Modernisierung darstellen, wenn diese beispielsweise den Gebrauchswert der Mietsache nach § 555b Nr. 4 BGB nochmals deutlich erhöhen. Weitere technische Fortschritte können also notfalls über § 555b Nr. 4 BGB abgefangen werden.
Ob die 2. Voraussetzung erfüllt ist, richtet sich nach § 3 Nr. 33 TKG. Hiernach ist ein "Netz mit sehr hoher Kapazität" ein Telekommunikationsnetz, das entweder komplett aus Glasfaserkomponenten zumindest bis zum Verteilerpunkt am Ort der Nutzung besteht oder das zu üblichen Spitzenlastzeiten eine vergleichbare Netzleistung in Bezug auf die verfügbare Downlink- und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit, fehlerbezogene Parameter, Latenz und Latenzschwankung bieten kann. Letztlich muss es sich also um ein mit dem Glasfasernetz vergleichbares Netz handeln.
Sind beide Voraussetzungen erfüllt, hat der Mieter die Maßnahme nicht nur nach §§ 555c ff. BGB zu dulden, für den Vermieter ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB möglich.
Ist eine der beiden Voraussetzungen nicht erfüllt, treffen den Mieter keine Duldungspflichten und der Vermieter kann keine Mieterhöhung geltend machen. Er kann dann freilich auch kein Glasfaserbereitstellungsentgelt umlegen, da in einer derartigen Konstellation bereits die Voraussetzungen für die Erhebung eines Glasfaserbereitstellungsentgelts nicht erfüllt sind.
Fehlendes öffentliches Hochgeschwindigkeitsnetz
Wird zwar das Gebäude mit einem Verteilungsnetz innerhalb des Gebäudes vollständig aus Glasfaser ausgestattet, fehlt es jedoch an der Anschlussmöglichkeit an ein öffentliches Glasfasernetz, etwa weil dieses noch nicht existiert, besteht keine Duldungspflicht des Mieters und es kommt von vornherein auch keine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht.
4.1.2 Duldungspflicht des Mieters
Das Gesetz regelt keine ausdrückliche Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Schaffung der gebäudeinternen Kabelinfrastruktur. Insoweit sind daher die Vorgaben der §§ 555c f. BGB zu beachten.
Nach § 555c Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Allerdings gilt dies nach § 555c Abs. 4 BGB nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Und diese Voraussetzungen dürften in aller Regel erfüllt sein. Sollte es überhaupt erforderlich sein, die Wohnung des Mieters betreten zu müssen, wurde jedenfalls im Fall des Anschlusses an das Breitbankabelnetz von einer Bagatellmaßnahme ausgegangen.[1] Bezüglich der Erheblichkeit der Mieterhöhung wird in der Rechtsprechung die Schwelle bei einer Erhöhung von ca. 5 % gesehen.[2] Selbst wenn man auf die insoweit strengere Literatur abstellen wollte, die die Grenze bei einer absoluten monatlichen Mieterhöhung von 10 EUR ansetzt,[3] dürfe diese Größenordnung nie überschritten werden.[4] Zwar muss der Vermieter in aller Regel also nicht die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB einhalten, allerdings muss er die Modernisierungsmaßnahme seinem Mieter zumindest mitteilen. Sollte jedenfalls ein Betreten der Mieträume erforderlich sein, muss selbstverständlich deren Zugang gesichert sein.
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