Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen

Leitsatz

1. Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen (hier: Balkonanbau)
2. Kaufvertragliche Ermächtigung für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt nicht die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten
3. Die Frage der optischen Beeinträchtigung der baulichen Veränderung obliegt der Beurteilung des Tatrichters

Normenkette

§§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

• Ist eine werdende/faktische Eigentümergemeinschaft entstanden (BayObLG v. 11.4.1990, BReg 2 Z 7/90, BayObLGZ 1990, 101), ist der Bauträger nicht mehr berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Käufer/Eigentümer Änderungen am Bauwerk vorzunehmen (BayObLG, NJW-RR 1994, 276). Ein nachträglich angebrachter Balkon war somit antragsgemäß zu beseitigen. Auch einem Änderungsvorbehalt in einer Baubeschreibung kommt insoweit keine entscheidungserhebliche Bedeutung zu, da sich dieser mit Fertigstellung des Bauwerkes erledigt und keine nachträglichen Änderungen mehr zulässt.
• Wurde einem Bauträger-Verkäufer in Kaufverträgen die Ermächtigung erteilt, die Teilungserklärung zu ändern, soweit "dadurch das Kaufobjekt nicht berührt wird", berechtigt ihn dies nicht zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten an Teilen des Gemeinschaftseigentums (hier: an gemeinschaftlicher Gartenfläche und einem gemeinschaftlichen Keller). Insoweit wird den restlichen Eigentümern der Mitgebrauch am Gemeinschaftseigentum entzogen, ohne dass eine entsprechende Vereinbarung vorlag. Die hier erteilte Ermächtigung unterscheidet sich auch maßgeblich von einer Vollmacht, die Gegenstand der Entscheidung des Senats vom 25.8.1994 (BayObLG v. 25.8.1994, 2Z BR 80/94, BayObLGZ 1994, 244) war; dort ging die Einschränkung dahin, dass "das Sondereigentum nicht unmittelbar betroffen" sein durfte; dies könnte eine Einschränkung des Mitgebrauchs am Gemeinschaftseigentums ermöglichen.
• Auch außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert III. Instanz von € 30.000.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 08.05.2003, 2Z BR 36/03