Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.2.1 Vorschüsse

Ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Vorschusses entsteht nicht bereits durch eine Zahlung, für die kein Bedarf besteht oder durch eine Einnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Für einen Rückzahlungsanspruch bedarf es vielmehr eines Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, mit dem nachträglich die Höhe der Vorschüsse angepasst wird.^[1] Hat der Wohnungseigentümer die Vorschüsse bereits erfüllt, entsteht durch die Anpassung ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB (Wegfall des Rechtsgrundes).^[2] Hat er die Ansprüche noch nicht erfüllt, erhält er in Höhe des Anpassungsbetrags hingegen eine Einrede. Daneben bedarf es keines gesonderten "Auskehrungsbeschlusses".^[3] Die Anpassung der Vorschüsse ist an die Stelle des Beschlusses über ein Guthaben getreten, damit es keine "fiktiven" Guthaben gibt. Zu diesen könnte es kommen, da sich der Nachschuss anhand der Soll-Vorschüsse errechnet.

Beispiel

Wohnungseigentümer Harald R. musste für das Jahr 2021 insgesamt 2.400 EUR als Vorschuss zahlen. Nach seiner Einzeljahresabrechnung entfallen auf R. 2.200 EUR.

Fall 1

R. hat 2.400 EUR Vorschuss gezahlt. Dann sind mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nachträglich seine Vorschüsse auf 2.200 EUR anzupassen. R. kann deshalb nach § 812 Abs. 1 Satz 2 Fall 1 BGB von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rückzahlung der zu viel gezahlten 200 EUR verlangen. Das wird am besten so beschlossen, ist meines Erachtens aber nicht zwingend. Unklar ist noch, ob für die einzelnen Monate bestimmt werden muss, welcher Rechtsgrund entfallen ist. Meines Erachtens ist das zu bejahen.^[4]

Fall 2

R. hat 2.000 EUR Vorschuss gezahlt. Auch dann sind mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nachträglich seine Vorschüsse auf 2.200 EUR anzupassen. R. kann nach § 812 BGB von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aber keine "Rückzahlung" verlangen. Denn es gibt keine Überzahlung. R. muss allerdings nur noch weitere 200 EUR Vorschuss zahlen und nicht 400 EUR.

[1] Siehe auch BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12, NJW 2014 S. 145 Rn. 15; BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11, NJW 2012 S. 2797 Rn. 16; OLG Hamm, Beschluss v. 15.2.2011, 15 Wx 222/10; OLG Hamm, Beschluss v. 22.11.2006, 16 Wx 215/06, ZMR 2007 S. 642.

[2] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, 2020, Rn. 860 und Rn. 912; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kapitel 10 Rn. 116; a.A. zum alten Recht Staudinger/Häublein, WEG, 2018, § 28 Rn. 222/223.

[3] A. A. wohl Blankenstein, WEG-Reform 2020, 2020, Kap. 14.1.5, der auch von "Guthaben" spricht.

[4] Siehe dazu nachfolgendes Kap. 4.2.2.