1 Leitsatz
Ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit kann sich bei Gartenpflegekosten daraus ergeben, dass die Gartenpflegearbeiten von einer vermietereigenen Firma zu Stundensätzen ausgeführt werden, die für die tatsächlich eingesetzten Hilfskräfte überhöht sind.
2 Normenkette
3 Das Problem
Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich, d. h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis, vorgehen.
Macht der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, muss er konkret vortragen, von welchem Anbieter z. B. der Vermieter die Leistung in gleicher Qualität hätte preisgünstiger beziehen können (BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06). Die Darlegungs- und Beweislast für eine Unwirtschaftlichkeit von Nebenkosten trägt somit der Mieter.
Den Vermieter trifft insofern grundsätzlich keine sekundäre Darlegungslast zu den für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen (z. B. Preisvergleich, Aufschlüsselung eines als Pauschale vereinbarten Entgelts für die Verwaltertätigkeit).
Die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände dürfen allerdings nicht überspannt werden. Der Vortrag des Mieters muss das Gericht zwar nicht bereits von der Richtigkeit der behaupteten Tatsachen überzeugen. Jedoch genügt ein schlichtes Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten ebenso wenig wie die pauschale Behauptung, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr muss der Mieter konkret darlegen, d. h. objektbezogen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten auch unter Berücksichtigung des dem Vermieter zustehenden Auswahlermessens zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären (BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13).
Auch der alleinige Hinweis des Mieters auf einen überregionalen Betriebskostenspiegel (z. B. des Deutschen Mieterbundes), der niedrigere Betriebskosten ausweist, genügt den prozessualen Darlegungsanforderungen nicht, da überregional auf empirischer Basis ermittelte Betriebskostenzusammenstellungen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstrukturen im Einzelfall keine Aussagekraft zukommt (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 340/10).
Erst nach einem entsprechenden konkreten Vortrag des Mieters ist der Vermieter beweispflichtig, dass ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vorliegt, d. h., dass er wirtschaftlich und sparsam gehandelt hat und mit der Betriebskostenbelastung des Mieters dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügt.
4 Die Entscheidung
Nach diesen Grundsätzen kann nach einem neuen Urteil des AG Aachen ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei den Kosten der Gartenpflege sich daraus ergeben, dass die Gartenpflegearbeiten von einer vermietereigenen Firma zu Stundensätzen ausgeführt werden, die für die tatsächlich eingesetzten Hilfskräfte überhöht sind, sowie auch daraus, dass der Vermieter trotz substanziierten diesbezüglichen Vortrags der Mieterseite nicht darlegt, warum die Auslagerung der Gartenpflegearbeiten auf eine eigene Dienstleistungs-GmbH im konkreten Fall wirtschaftlicher ist als die Durchführung der Arbeit mit eigenem Personal.
5 Entscheidung
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