AG Aachen Urteil vom 06.05.2021 - 103 C 131/16

rechtskräftig

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 98,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.06.2016 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 340,29 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.07.2020 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist überwiegend begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein vertraglicher Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen aus der Vereinbarung über die Betriebskosten gemäss § 2 Abs. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages iVm § 556 BGB in Höhe von 98,59 Euro für das Jahr 2014 und in Höhe von 215,19 Euro für das Jahr 2018 zu. Ferner hat der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten gemäss §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB, die auf Gartenpflegearbeiten in Höhe von 125,10 Euro im Jahr 2018 entfallen sind.

Die Beklagte hat dem Kläger im Rahmen des wirksam zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages über die Wohnung 1. OG rechts Nr. 0 im Haus Cstraße in G für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2014 mit Nebenkostenabrechnung vom 10.08.2015 bei der Position Hauswart 98,59 Euro zu viel berechnet. Insoweit fehlt es an der Umlagefähigkeit der Kosten sowie dem Nachweis der die Kosten auslösenden Tätigkeiten.

Nach §§ 535 Abs. 1 Satz 3, 556 Abs. 1, Abs. 4 BGB hat der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen haben. Dabei genügt ein Verweis auf § 27 der II. BerechnungsVO. Ist die Umlage von Hauswart- oder Hausmeisterkosten vertraglich vereinbart, kommen als umlagefähige Kosten Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten eines Hausmeisters in Betracht. Zu den umlagefähigen Kosten gehören weiter die Kosten, die durch die Erfüllung von Aufgaben entstehen, die typischerweise von einem Hausmeister erledigt werden, wie etwa in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts regelmäßig auch ohne besonderen Anlaß „nach dem Rechten” zu sehen und für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Nicht zu den umlagefähigen Kosten gehören hingegen Aufwendungen, die der Instandhaltung und Instandsetzung dienen; denn sie dienen der Erhaltung der Mietsache, damit diese gebraucht werden kann. Kosten, die sich auf Tätigkeiten des Hausmeisters beziehen, die der Behebung von Mängeln dienen wie z.B. Reparaturen können demnach nicht umgelegt werden. Genauso können die Kosten, die auf von dem Hausmeister erbrachte Verwaltungsaufgaben entfallen, nicht umgelegt werden, also z.B. Tätigkeiten des Hausmeisters im Zusammenhang mit Verwaltungsarbeit oder der Aufsicht über von Dritten zu verrichtenden Tätigkeiten (BGH, NZM 2020, 457). Bei der Abrechnung von Hausmeisterkosten muss der Vermieter daher die auf die jeweiligen Leistungsanteile entfallenden Kosten bezeichnen. Es muss für den Mieter nachvollziehbar sein, ob Gegenstand der von ihm zu tragenden Kosten nur solche sind, die bei der Überwachung der des ordnungsgemässen Zustandes des Mietobjektes angefallen sind oder solche die durch Instandhaltung und Verwaltung entstanden sind. Macht der Mieter einen Anspruch auf Erstattung von überzahlten Betriebskosten geltend, handelt es sich um einen auf der jeweiligen Betriebskostenvereinbarung iVm § 556 BGB beruhenden vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung nicht verbrauchter Vorschüsse, so dass der Mieter nur darlegen und beweisen muss, dass er Vorschüsse geleistet hat, während der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass seine Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist, es sich insbesondere um umlagefähige Kosten handelt und dass diese Kosten soweit bestritten tatsächlich angefallen sind. Insoweit gilt dieselbe Verteilung der Darlegungs- und Beweislast wie bei der Klage des Vermieters auf Nachzahlung. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn der Mieter eine bereits geleistete Nachzahlung zurückfordern würde; denn dabei würde es sich um einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB handeln.

Nach diesen Grundsätzen ist zunächst festzustellen, dass die von der Beklagten angesetzten Hauswartkosten nicht auf den Kläger umgelegt werden können, das sich eine Umlagefähigkeit nicht feststellen lässt. Die Beklagte hat in ihrer Abrechnung vom 10.08.2015 keine Differenzierung hinsichtlich Kosten der Hauswarttätigkeit in dem oben dargestellten Sinne vorgenommen. Es werden vielmehr pauschal 5.295,20 Euro für den Hauswart angesetzt. Abzüge für die im Rahmen der Hausmeistertätigkeit anfallenden Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten werden nicht vorgenommen. Es wird auch nicht dargelegt, dass sich die Gesamtkosten nur auf die umlagefähigen Positionen bezieht. Der Vortrag zu den von einzelnen Personen erbrachten Leistungen aufgrund der...