Gewerbemiete: Umlage von Verwaltungskosten und Kosten des "Center-Managements"

Leitsatz

Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrags, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 305, 305c, 307

Kommentar

In einem im Jahr 1993 abgeschlossenen Formularmietvertrag über Ladenräume in einem Einkaufszentrum ist hinsichtlich der Nebenkosten Folgendes vereinbart: "Sämtliche Nebenkosten des Einkaufscenters, insbesondere alle Kosten des Betriebs und der Instandhaltung der technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getragen ... Insbesondere sind dies die Kosten ... h) Hausmeister, Betriebspersonal, Center-Manager und Verwaltung, ..."

Der Rechtsstreit betrifft die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006. Dort sind die Kosten des "Center-Managements" mit ca. 21.500 EUR und die "Verwaltungskosten" mit ca. 2.500 EUR ausgewiesen. Der BGH hatte zu entscheiden, ob hinsichtlich der genannten Kostenpositionen eine wirksame Umlagevereinbarung vorliegt.

1 Prüfungsmaßstab

Bei der Gewerbemiete können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter außer den Betriebskosten auch anteilige Verwaltungs- und sonstige Nebenkosten zu tragen hat. Wird die Umlagevereinbarung – wie regelmäßig – durch Formularvertrag getroffen, so ist deren Wirksamkeit an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Dies gilt gem. Art. 229§ 5 Satz 2 EGBGB auch hinsichtlich solcher Mietverhältnisse, die bereits vor dem Inkrafttreten dieser Vorschriften abgeschlossen wurden.

2 Verwaltungskosten

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung war lange Zeit umstritten, welche Anforderungen an die formularvertragliche Umlage der "Verwaltungskosten" zu stellen sind. Das Problem ergibt sich aus dem in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB postulierten Transparenzgebot. Danach muss eine Umlagevereinbarung so gefasst werden, dass sich daraus der Umfang der auf den Mieter entfallenden Zahlungspflicht mit hinreichender Deutlichkeit ergibt. Teilweise wurde die Ansicht vertreten, dass der Begriff der "Verwaltungskosten" intransparent sei, weil es hinsichtlich des Verwaltungsaufwands je nach der Art des Mietobjekts und der Organisation des Vermieters große Unterschiede gebe; eine allgemein gültige Definition sei deshalb nicht möglich (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/06, GuT 2008 S. 200).

Der BGH ist anderer Ansicht. In dem Urteil vom 9.12.2009 (XII ZR 109/08, BGHZ 183 S. 299) hatte er darüber zu entscheiden, ob eine Klausel, wonach der Mieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat, dem Transparenzgebot entspricht. Er hat hierzu ausgeführt, dass der Begriff der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" hinreichend bestimmt sei (ebenso BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09, GE 2011 S. 946). Nach dem BGH-Urteil vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08, NJW-RR 2010 S. 739) gelten dieselben Grundsätze für den Begriff der "Verwaltungskosten". Zur Ausfüllung dieses Begriffs sei auf die Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückzugreifen.

Wichtig

Verwaltungskosten abgrenzen

Mögliche Überschneidungen (etwa mit Instandhaltungskosten) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Diese Rechtsprechung führt der BGH fort. Der Vermieter könne die Verwaltungskosten nur "im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen". Deshalb können die Kosten von einem gewerblichen Mieter "wenigstens im Groben abgeschätzt werden". Der Vereinbarung einer Höchstgrenze bedürfe es nicht. Verbleibende Unklarheiten gingen gem. § 305c Abs. 2 BGB ohnehin zulasten des Verwenders.

3 Kosten des "Center-Managements"

Der Begriff des "Center-Managements" ist nach Auffassung des BGH dagegen nicht ausreichend bestimmt, weil es an Kriterien zur Bestimmung der dazu gehörenden Einzelpositionen fehlt. So könnten hierunter auch

• Aufwendungen für Marktanalysen,
• die Ermittlung von Kundenwünschen,
• Werbe- und PR-Maßnahmen,
• für Dekoration,
• Veranstaltungen sowie
• sonstige Profilierungsmaßnahmen

fallen. Eine am Maßstab der Ortsüblichkeit und Notwendigkeit orientierte Begrenzung der insoweit anfallenden Kosten sei nicht möglich. Deshalb könne der Mieter die von ihm zu tragenden Lasten auch nicht im Groben abschätzen.

Anmerkung

Auch bei Mieter als Unternehmer

Ergänzend führt der BGH aus, dass diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter zum Kreis der Unternehmer gehört und seinerseits eine bedeutende Marktstellung innehat.

Ebenso spielt es keine Rolle, ob die fraglichen Kostenpositionen vom Mieter in der Vergangenheit nicht beanstandet wurden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09, NJW 2012 S. 54