Gesellschaften bürgerlichen Rechts können nicht Verwalter sein/werden

Leitsatz

Die Anerkennung der Rechtsfähigkeit von Gesellschaften bürgerlichen Rechts führt nicht dazu, dass solche auch Verwalter nach dem WEG sein/werden können (Fortführung von BGH v. 18.5.1989, V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 272)

Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Der BGH hält nach wie vor an seiner bisherigen Auffassung fest, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) nicht wirksam zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden kann (vgl. BGH v. 18.5.1989, V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 272 = NJW 1989, 2059; ebenso BayObLG v. 12.1.1989, BReg 2 Z 123/88, BayObLGZ 1989, 4). Damit wurde die anders lautende Vorlage des OLG Frankfurt v. 18.8.2005, 20 W 182/05 (NZM 22/2005, 866 = ETW, Gr. 2, 6126) nicht bestätigt, obgleich sich in jüngster Zeit diverse Gerichtsentscheidungen und Literaturstimmen dafür ausgesprochen hatten, Gesellschaften bürgerlichen Rechts auch als WEG-Verwalter anzuerkennen (u.a. auch Deckert/Gottschalg, Gr. 4, Rn. 1079).
2. Die Möglichkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein, ist nur notwendige, nicht aber auch hinreichende Bedingung für die Bestellung zum Wohnungseigentumsverwalter. Der WEG-Verwalter muss nicht nur rechtsfähig sein, sondern darüber hinaus den weiteren Voraussetzungen genügen, deren Erfüllung das WEG von einem jeden Verwalter verlangt. Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss, ist im WEG nicht ausdrücklich bestimmt; die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und Zweck der Aufgaben des Verwalters. Er hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicherzustellen und muss insoweit die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen. Eigentümer und auch Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken und dass umgekehrt die vom Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Gemeinschaft wirksam sind. Diese Voraussetzungen sind bei der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne Weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Damit kann eine GmbH, eine oHG oder eine KG rechtswirksam zum Verwalter auch einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (h.R.M.).
3. Anders verhält es sich jedoch bei einer GbR, da für diese kein Register geführt wird. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt. Dies lässt sich auch nicht durch Einsichtnahme in den Gesellschaftervertrag ausgleichen. Daraus gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers. Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt; Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden i.d.R. im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart. Kenntnis hiervon erlangen Eigentümer üblicherweise nur durch Mitteilung seitens der Gesellschaft oder ihrer Gesellschafter. Sicherheit dahingehend, ob eine Zahlung an die Gesellschaft befreiend wirkt und ob eine namens der Gesellschaft abgegebene Erklärung oder eine gegenüber der Gesellschaft abgegebene Erklärung gegen die Gesellschaft wirkt, besteht auf dieser Grundlage nicht. Der Gesellschaftsvertrag bietet allerdings keinen Schutz für die Vertragspartner einer Gemeinschaft und den allgemeinen Rechtsverkehr. Hierfür dienen die in § 27 WEG geregelten Verwalterbefugnisse, die insoweit unentziehbar sind. Entsprechendes gilt auch für Zustellungen nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Bei Zustellungen an alle Wohnungseigentümer insbesondere in größeren Gemeinschaften soll auch die Empfangszuständigkeit des Verwalters Schwierigkeiten vermindern, was voraussetzt, dass über Identität und Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft keine Zweifel bestehen. Bei einer GbR bestehen solche Klarheiten nicht, weil der Wechsel der Gesellschaftereigenschaft und eine Änderung der Vertretungsbefugnisse ein Internum der Gesellschaft sind und Außenstehende hiervon nicht durch ein öffentliches Register sichere Kenntnis erlangen können.

4. All’ dies gilt im Hinblick auf die neuerlich vom Senat entschiedene Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft erst recht (BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05, BGHZ 163, 154). Der Verband kann selbst Beteiligter bzw. Partei eines gerichtlichen Verfahrens sein. Dies erübrigt die Zustellung an alle Wohnungseigentümer und vereinfacht damit das Gerichtsverfahren. Der Verband wird hier durch den Verwalter vertreten und kann nur durch diesen am Rechtsverkehr und an einem gerichtlichen Verfahren teilnehmen. S...