KG Berlin Beschluss vom 26.07.2004 - 24 W 87/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

keine Zahlungsverpflichtung bei Guthaben in Einzelabrechnung und bei vollzogener Erfüllungsübernahme durch den Käufer

Leitsatz (amtlich)

1. Weist die bestandskräftig beschlossene Einzelabrechnung ein Guthaben für den Wohnungseigentümer auf, kann er nicht mit der einfachen Behauptung, die in der Einzelabrechnung ausgewiesenen Zahlungen seien nicht erbracht worden, auf Zahlung in Anspruch genommen werden.

2. Erstattet der Verwalter dem Käufer auf dessen Verlangen Wohngeldvorschüsse, die dieser im Hinblick auf eine im Kaufvertrag vereinbarte Erfüllungsübernahme ab Übergabe der Wohnung für den Verkäufer erbracht hat, oder stimmt der Verwalter später der Verrechnung mit anderen Zeiträumen zu, entfällt damit nicht nachträglich die Erfüllungswirkung.

3. Für Nachzahlungsverpflichtungen aus der Wirtschaftsperiode vor dem Lastenübergang bleibt der Verkäufer zahlungspflichtig, wenn er bei Festlegung der Nachzahlungspflicht durch Eigentümerbeschluss noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, weil der Käufer im Zweifel nicht ohne Verpflichtung dazu Rückstände des Verkäufers begleicht.

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 06.03.2003; Aktenzeichen 85 T 182/02 WEG)

AG Berlin-Schöneberg (Beschluss vom 03.04.2002; Aktenzeichen 76-II 464/01 WEG)

Tenor

Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und auf die Erstbeschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des AG Schöneberg vom 3.4.2002 - 76-II 464/01 WEG - teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Die Antragsgegner werden verpflichtet, wie Gesamtschuldner den Antragstellern zu Händen der Verwalterin 187,44 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 7.6.2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird der Zahlungsantrag der Antragsteller zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten aller drei Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 7/8 und den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern 1/8 auferlegt. Aus dem Verwaltungsvermögen sind den Antragsgegnern auch deren außergerichtliche Kosten aller drei Instanzen zu 7/8 zu erstatten, während die Antragsgegner als Gesamtschuldner dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 1/8 zu erstatten haben.

Der Geschäftswert wird auch für die dritte Instanz auf 1.522,89 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegnerin zu 1), eine Kommanditgesellschaft i.L., sind die Wohnungseigentümer der Wohnanlage. Die Antragsgegnerin zu 1) war Eigentümerin der Einheit Nr. 26. Mit notariellem Vertrag vom 4.12.1997 verkaufte die Antragsgegnerin die Einheit Nr. 26 an eine Käuferin. Nach Vorlage des Kaufvertrages erteilte die Verwalterin die Zustimmung zur Veräußerung gem. § 12 WEG und der Teilungserklärung. Die Übergabe des Kaufgegenstandes und der Übergang der Nutzungen, Gefahren und Lasten sowie der Verrechnungsstichtag wurde auf den 1.1.1998 festgelegt. Ausweislich der eingereichten Bankunterlagen zahlte die Käuferin unstreitig am 9.10.1998 gem. dem festgelegten Wirtschaftsplan zehn monatliche Beitragsvorschüsse i.H.v. je 269 DM mit der ausdrücklichen Zweckbestimmung "Wohngeld TE 26, 1-10/98" und am 10.11.1998 eine weitere Rate von 269 DM mit der Zweckbestimmung "11/98", deren Eingang die Verwalterin auch zunächst verbuchte. Der Antragsgegner zu 2) ist Liquidator und persönlich haftender Gesellschafter der Antragsgegnerin zu 1).

Auf der Eigentümerversammlung vom 2.6.1998 genehmigte die Gemeinschaft unter TOP 3 die Jahresabrechnung 1997. Aus dieser ergibt sich ein Rückstand zu Lasten der Antragsgegnerin zu 1) i.H.v. 811,75 DM. Auf der weiteren Eigentümerversammlung vom 23.4.1999 genehmigte die Gemeinschaft unter TOP 4 die Heizkostenabrechnung 1997. Das sich daraus ergeben-de Guthaben von 445,15 DM reduzierte den Rückstand aus der Jahresabrechnung 1997 auf 366,60 DM (187,44 Euro). Unter TOP 3 genehmigte die Gemeinschaft außerdem die Jahresabrechnung 1998, die nach den eingereichten Unterlagen für die Einheit Nr. 26 einen Betriebskostenanteil von insgesamt 2.611,92 DM ausweist, denen eine "Gesamt-Vorauszahlung" von 3.228 DM gegenübergestellt ist, so dass sich als Ergebnis eine Gutschrift von 616,08 DM für das Kalenderjahr 1998 ergibt. Mit der Behauptung, dass es sich bei der "Gesamt-Vorauszahlung" lediglich um die im Wirtschaftsplan vorgesehenen, aber nicht gezahlten Vorschüsse handele und die in der Einzelabrechnung ausgewiesene Gutschrift von 616,08 DM demgemäß irrtümlich festgelegt worden sei, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft von den Antragsgegnern den Rückstand 1997 i.H.v. 366,60 DM und den Betriebskostenanteil für 1998 i.H.v. 2.611,92 DM verlangt.

Unter Berufung darauf, dass die Umschreibung der Einheit Nr. 26 im Grundbuch erst am 27.7.1999 erfolgt sei, hat die Käuferin mit Schreiben vom 22.11.1999 von der Verwalterin die Erstattung der "irrtümlich bis einschließlich 27.7.1999 ihnen ausbezahlte Beträge" (2.670 DM + 269 DM sowie 1.387,50 DM als "Zahlung 06/99") verlangt, die Aufrechnung mit diesen Zahlungen erklärt und diese Zahlungen au...