Geschäftsraummiete – Umlage von Nebenkosten muss transparent sein

1 Leitsatz

Eine formularvertragliche Bestimmung, wonach als Betriebskosten auch die Kosten der "Vor-Ort-Betreuung des Objekts" umgelegt werden können, ist mangels ausreichender Transparenz unwirksam.

2 Normenkette

§§ 305, 307 BGB

3 Das Problem

Mieter von Geschäftsräumen können nicht nur zur Zahlung der Betriebskosten gemäß dem Katalog der Betriebskostenverordnung, sondern darüber hinaus auch zur Zahlung der Kosten der Verwaltung und Betreuung des Objekts verpflichtet werden; allerdings muss der Kostengegenstand genau bezeichnet werden.

4 Die Entscheidung

Nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg verstößt eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Kosten der "Vor-Ort-Betreuung des Objekts" auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dieser Begriff ist nämlich weder in der Betriebskostenverordnung noch durch gefestigte Rechtsprechung oder Handelspraxis definiert und er wird auch durch eine Verwendung nicht näher erläuterter Begriffe wie "Center-Management", "Raumkosten" oder "Allgemeiner Service" nicht so konkretisiert, dass der Mieter abschätzen könnte, welche Kosten konkret auf ihn zukommen werden.

Gleiches gilt für die formularvertragliche Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie von nicht näher spezifizierten Kosten der Wartung, die sich auf komplexe Anlagen wie Lüftung, Rauch-/Wärmeabzug, Klima/Kühlung, Wassersystem, Einbruchüberwachung, Gebäudetechnik, Kommunikation, Feuerschutz, Personenaufzüge, Fahrtreppen, Eingangs-/Türanlagen, Kundenzähl- sowie Werbeanlagen erstreckt. Solche Kosten können bei gewerblichen Mietverhältnissen – im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen – grundsätzlich zwar umgelegt werden, allerdings bedarf die Umlegung der Angabe einer Kostenobergrenze.

5 Entscheidung

OLG Brandenburg, Urteil v. 5.4.2022, 3 U 144/20, NJW-RR 2022 S. 1462