Brandenburgisches OLG Urteil vom 05.04.2022 - 3 U 144/20

Verfahrensgang

LG Potsdam (Aktenzeichen 51 O 38/19)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.10.2020 - 51 O 38/19 - wird wegen eines Betrages von 52.662,94 EUR als unzulässig verworfen. Im Übrigen wird die Berufung mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte nur Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.03.2020 zu zahlen hat.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des von ihr jeweils zu vollstreckenden Betrages erbringt.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, die sie aufgrund der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in den Jahren 2014 bis 2016 an die Beklagte geleistet hat.

Unter dem 01.10.2009/23.12.2009 schlossen die Klägerin (deren Firma sich durch Handelsregistereintragung vom 10.03.2011 änderte) und die Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag über eine Ladenfläche mit einer Größe von ca. 2.318 qm innerhalb des Einkaufszentrums (X) (Anlage K 1, Bl. 1 ff. Anlagenband). Die Klägerin betreibt in diesen Flächen ein Bekleidungsgeschäft. Vertragsbestandteil wurden die Allgemeinen Mietbedingungen in der Fassung vom 10.10.2008 (AMB 2008, Bl. 38 ff. Anlagenband).

§ 5 der AMB 2008 lautet, soweit fallbezogen von Bedeutung, auszugsweise:

"Betriebs- und Nebenkosten sowie Heizkosten

(1) Die nachweislich entstandenen Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des Objekts und aller seiner gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen (einschließlich der Verkehrsflächen und Stellplätze) werden von allen Mietern anteilig getragen.

Die Umlage erfolgt vorrangig unter sachgerechter Aufteilung auf die einzelnen Nutzergruppen (z. B. Handel, Büro, Freizeit, Parken u. a.) des Objekts; die Nebenkosten der ausschließlich von bestimmten Nutzergruppen genutzten Anlagen und Einrichtungen werden lediglich auf diese Nutzergruppe umgelegt. Innerhalb der einzelnen Nutzergruppen erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der jeweiligen Mietfläche zur gesamten vermietbaren Fläche der jeweiligen Nutzergruppe; insofern sind im Handelsbereich stets die Ladenflächen (ohne Lagerflächen und Nebenflächen) maßgeblich.

Soweit eine sachgerechte Aufteilung nach Nutzergruppen nicht möglich ist, erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der vorstehend genannten Mietflächen des Objekts oder nach Verbrauch. ...

Die Nebenkosten für das Gesamtobjekt selbst betreffen (ohne Beschränkung auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten, aber diese gleichzeitig voll erfassend):

• (erster Spiegelstrich) Instandhaltung und Instandsetzung sowie Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäranlagen einschließlich der Reparatur und Reinigung der Fassadenflächen. ...
• (vierter Spiegelstrich) die Vor-Ort-Betreuung des Objekts; hierunter fallen insbesondere die Kosten für die Gestellung des erforderlichen Hauspersonals (übliche Personal-, Neben- und Zusatzkosten, einschließlich Einarbeitungs- und Personalbeschaffungskosten sowie - auch freiwilliger - sozialer Leistungen), wie z. B. des örtlichen Centermanagers (soweit dessen Kosten nicht durch eine für das Objekt gegründete Werbegemeinschaft übernommen werden), seinen Assistenten, der Mitarbeiter (-innen) der Haustechnik, des Sekretariats und des Informationsstandes (jeweils einschließlich vorübergehender Aushilfen), die erforderlichen Kosten für die Unterbringung des Hauspersonals im Objekt, v. a. Miete sowie Heiz- und Nebenkosten (einschließlich der Kosten für Strom, Wasser/Abwasser und Reinigungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) für die notwendigen Büro- bzw. Werkstatt- und Lagerräume/-flächen sowie die für die Tätigkeit des Hauspersonals erforderlichen laufenden Sachaufwendungen und Ersatzbeschaffungen, insbesondere für die Büroausstattung (Mobiliar, Bürokommunikation und Bürotechnik, Büromaterial und sonstigen Bürobedarf, Blumenschmuck im üblichen Umfang etc.) und die Ausstattung der Werkstatt (technische Hilfsmittel, Werkzeuge etc.) einschließlich entsprechender Leasing- und Wartungskosten; die zusätzliche Zahlung der Verwaltungskostenpauschale gemäß § 5 Ziffer (8) AMB bleibt unberührt;
• (fünfter Spiegelstrich) Betrieb, Pflege, Wartung (evtl. Vollunterhaltswartung), Prüfung (einschließlich behördlicher Überprüfungen und Abnahmen), Reinigung, Instandhaltung und Instandsetzung sonstiger Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen (wie z. B. auch aller haustechnischer Anlagen und Vorrichtungen des Gesamtobjektes) sowie ggf. Eingangsanlagen, Telefonzentrale, Außenbeleuchtung, Rolltreppen, Aufzüge, Sprinkleranlage, Feuermeldeanlage, Handfeuerlöscher, Klimaanlage, Heizungsanlage bzw. Be- und Entlüftungsanla...