Von größter Bedeutung für einen Erwerber ist die Frage, ob in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine Erwerberhaftung vereinbart ist. Eine derartige Vereinbarung ist grundsätzlich wirksam.[1] In diesem Fall haftet der Erwerber neben dem ausscheidenden Wohnungseigentümer für sämtliche Verbindlichkeiten des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit diese aus Hausgeldrückständen bestehen. Er haftet also insbesondere für
- Beiträge aus beschlossenen Sonderumlagen,
- Hausgeldrückstände aufgrund Wirtschaftsplan,
- negative Abrechnungsspitzen, also beschlossene Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung.
Freilich steht insoweit auch dem Erwerber im Fall seiner gerichtlichen Inanspruchnahme die Einrede der Verjährung offen. Für unverjährte Rückstände haftet er aber in voller Höhe.
Keine Erwerberhaftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung
Keine Erwerberhaftung mittels Vereinbarung
Nach der Bestimmung des § 56 ZVG ist der Ersteher erst mit Zuschlag verpflichtet, die Lasten des Wohnungseigentums zu tragen. Diese gesetzliche Regelung kann auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Ist also eine Erwerberhaftung in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, bindet sie nicht den Ersteher in der Zwangsversteigerung. Dieser haftet somit nicht für Hausgeldrückstände seines Vorgängers im Eigentum. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach der Ersteher in der Zwangsversteigerung für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers haftet, wäre nichtig.[2]
Auch keine Erwerberhaftung mittels Öffnungsklauselbeschlusses
Selbstverständlich kann eine Erwerberhaftung des Erstehers in der Zwangsversteigerung auch nicht durch Beschluss auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel herbeigeführt werden.
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