Rz. 445
Das Innenverhältnis – das Verhältnis zwischen Bauträger und vollmachtgebenden Erwerber – unterliegt hingegen den Beschränkungen der §§ 305 ff. BGB.[1] Die Änderungsvollmacht muss sich vor allem an § 308 Nr. 4 BGB messen lassen.[2] Danach ist eine Klausel, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist.
Um diesem Problem "Herr zu werden", wird vorgeschlagen, in der Vollmacht im Wege der Regelbeispielstechnik zu beschreiben, welche Änderungen dem Erwerber gegenüber noch zumutbar sind.[3] Die Klausel soll außerdem so gefasst werden, dass der künftige Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger von der Änderungsmöglichkeit Gebrauch macht, nachprüfen kann, ob die Änderungsvoraussetzungen vorliegen und der Bauträger vorher vereinbarte sachliche und zeitliche Grenzen der Änderungsmöglichkeit überschritten hat.
Etwa eine Regelung, dass dem Bauträger ein weder in zeitlicher noch – jedenfalls im Außenverhältnis – in materieller Hinsicht begrenztes Änderungsrecht bezüglich der Grenzziehung zwischen den einzelnen Sondernutzungs- und Sondereigentumsrechten und dem gemeinschaftlichen Eigentum zugebilligt wird, hält der Klauselkontrolle jedenfalls nicht stand.[4] Ebenso stellt eine Vollmacht, die Teilungserklärung zu ändern, "solange dem Käufer keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden, sein Sondereigentum unangetastet bleibt und die Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht eingeschränkt wird", keine für eine Eintragung in das Grundbuch geeignete Grundlage dar.[5]
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