BayObLG Beschluss vom 18.10.1994 - 2Z BR 55/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzungsuntersagung

Verfahrensgang

AG Altötting (Aktenzeichen 1 UR II 25/91)

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 3067/92)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 5. April 1994 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 40 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegnerin war Alleineigentümerin eines Grundstücks, das sie in Wohnungseigentum aufteilte. Im Kellergeschoß der drei neu errichteten Häuser A, B und C befinden sich jeweils zwei als Teileigentum ausgewiesene Räume von ca. 37 m² Größe, die im Grundbuch entsprechend der Teilungserklärung als Hobbyräume, im Aufteilungsplan als Abstellräume bezeichnet sind. Diese Einheiten gehören der Antragsgegnerin, die zugleich Verwalterin der Wohnanlage ist.

Die Stadt B. als untere Baubehörde erteilte am 6.2.1991 die Genehmigung, daß in den Kellergeschossen anstelle der Hobbyräume jeweils zwei Wohnungen eingebaut werden; die Genehmigung umfaßte Veränderungen der Geländeoberfläche, Grundrißänderungen und den Einbau von Fenstern. Die Antragsgegnerin baute die Kellerräume entsprechend der Genehmigung aus. Die Antragsteller wollen ihr im Haus A die Nutzung der Hobbyräume als Wohnungen untersagen lassen. Sie kauften in diesem Haus im Laufe des Jahres 1990 Wohnungen; ihr Eigentumsverschaffungsanspruch wurde jeweils im Jahre 1990 durch Vormerkung gesichert, als Eigentümer sind sie noch nicht im Grundbuch eingetragen. Das gleiche gilt entsprechend für die weiteren Beteiligten mit Ausnahme der Firma V. GmbH (Nr. 1 im Rubrum des landgerichtlichen Beschlusses); diese ist seit dem 16.6.1992 als Eigentümerin einer Wohnung eingetragen. Die Antragsgegnerin und die weitere Beteiligte zu 1 faßten am 20.6.1992 in einer Versammlung, in der nur sie anwesend waren, den Beschluß, „daß entsprechend der dem Bauträger erteilten Vollmacht die in der Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesenen Teileigentumseinheiten … nunmehr als Wohnungseigentum ausgewiesen und im Grundbuch eingetragen werden”. Der Beschluß ist rechtskräftig für ungültig erklärt worden.

Die notariellen Kaufverträge zwischen der Antragsgegnerin und den übrigen Beteiligten enthalten in Nr. 15 jeweils folgende Vollmacht:

Der Käufer bevollmächtigt den Verkäufer unwiderruflich ab sofort bis zur Eigentumsumschreibung und danach noch ein Jahr für ihn die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum samt Gemeinschaftsordnung vor und nach Grundbuchvollzug (= also auch hinsichtlich des Vertragsobjekts) zu ändern, wenn das Sondereigentum des Käufers nicht unmittelbar betroffen ist, oder bei baulichen Änderungen, die die Wohnung des Käufers nicht unmittelbar berühren, oder bei Überführung von Sonder- in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt. Es ist auch eine Änderung der 1000stel Miteigentumsanteile gestattet, soweit diese Änderung durch Auflagen, Bedingungen oder Forderungen der Baugenehmigungsbehörde veranlaßt ist. Die jeweiligen Änderungen müssen dem Käufer jedoch zumutbar sein. Dem Grundbuchamt ist aber insoweit nichts nachzuweisen. Bei einer Änderung der Teilungserklärung aufgrund der vorstehenden Vollmacht kann der Verkäufer auch die vorstehend erklärte Auflassung entsprechend ergänzen.

Die Antragsteller haben am 15.10.1991, jeweils verbunden mit der Androhung von Ordnungsmitteln, beantragt, es der Antragsgegnerin zu untersagen, die Hobbyräume im Haus A zu Wohnzwecken zu nutzen oder nutzen zu lassen und die Antragsgegnerin zu verpflichten, diese Räume der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Hobbyräume zur Verfügung zu stellen. Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin mit Beschluß vom 9.7.1992 verpflichtet, die Nutzung der Räume als Wohnungen zu unterlassen; den weiteren Antrag hat es abgewiesen. Gegen diese Entscheidung haben die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde und die Antragsteller Anschlußbeschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5.4.1994 sofortige Beschwerde und Anschlußbeschwerde zurückgewiesen; die Antragsgegnerin greift den Beschluß, soweit ihr Rechtsmittel erfolglos war, mit der sofortigen weiteren Beschwerde an.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Zu Recht geht das Landgericht anhand der vom Senat entwickelten Grundsätze (BayObLGZ 1990, 101 ff.) davon aus, daß die Antragsteller berechtigt sind, im Verfahren nach § 43 WEG Anträge zu stellen, auch wenn sie mangels Eintragung im Grundbuch noch nicht Wohnungseigentümer geworden sind; dies wird nunmehr auch von der Antragsgegnerin nicht mehr in Zweifel gezogen. Mit der „Aktivlegitimation” der Antragsteller (vgl. zu diesem Begriff Thomas/Putzo ZPO 18. Aufl. Rn. 39 vor § 253) hat dies allerdings nichts zu tun; es geht hier vielmehr um die Verfahrensvoraussetzung der Zulässigkeit des Rechtswegs.

Mit der Eintragung der weiteren Beteiligten zu 1 als zweiter Wohnungseigentümerin neben der Antragsgeg...