BayObLG Beschluss vom 07.07.2004 - 2Z BR 089/04, 2Z BR 89/04

Leitsatz (amtlich)

1. Die Nutzung von als Teileigentum ausgewiesenen Hobbyräumen als eigenständige Wohnung stört bei generalisierender Betrachtungsweise mehr als eine zweckbestimmungsmäßige Nutzung.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung einer Anlage, die aus Wohnungen sowie aus Hobbyräumen in Speicher und Keller als selbständigen Teileigentumsrechten besteht, dass die Hobbyräume, auch wenn sie mit der darüber oder darunter liegenden Wohnung verbunden wurden, nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt sind, ihre Nutzung aber zu Wohnzwecken insoweit zulässig ist, als nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts entgegenstehen, so ist damit nicht die Nutzung zweier nach Wanddurchbruch zusammengelegter Hobbyräume als neue selbständige Wohnung erlaubt.

Verfahrensgang

LG München II (Beschluss vom 18.03.2004; Aktenzeichen 6 T 3973/03)

AG Wolfratshausen (Beschluss vom 13.06.2003; Aktenzeichen 3 UR II 35/02)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller werden die Beschlüsse des LG München II vom 18.3.2004 und des AG Wolfratshausen vom 13.6.2003 aufgehoben.

II. Dem Antragsgegner wird bei Meidung eines Ordnungsgelds bis zu 50.000 Euro, im Fall der Uneinbringlichkeit von Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, für jeden Fall der Zuwiderhandlung untersagt, ab 1.3.2005 seine Räume im Dachgeschoss der Wohnanlage (Einheiten Nr. 72 und 74) als selbständige Wohnung zu nutzen oder nutzen zu lassen.

III. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Diese besteht gem. der Teilungserklärung vom 7.12.1995 aus drei Wohnblocks mit Wohnungen, Hobbyräumen und Garagenstellplätzen, an denen jeweils selbständiges Wohnungs- bzw. Teileigentum begründet wurde. Dem Antragsgegner gehören neben einem Tiefgaragenstellplatz die zwei in der Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesenen und nebeneinander gelegenen Teileigentumsrechte Nr. 72 und Nr. 74 im Dachgeschoss Ost des Blocks C mit Heizflächen von 37,38 m2 und 21,22 m2 sowie Miteigentumsanteilen von 3,2/1.000 und 1,8/1.000. Die Gemeinschaftsordnung regelt in § 1 Nr. 3 die Nutzung der Hobbyräume folgendermaßen:

Die Hobbyräume im Kellergeschoss bzw. Dachgeschoss sind - auch wenn sie mit der darüber oder darunter liegenden Wohnung verbunden wurden - nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmt. Ihre Nutzung ist aber zu Wohnzwecken insoweit zulässig, als nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften des Baurechts entgegenstehen.

Nach der Baubeschreibung sind die Hobbyräume mit Teppichboden belegt und mit Heizkörper ausgestattet. Als Sonderwunsch ist die Installation einer Nassraumzelle vorgesehen.

Der Antragsgegner ließ nach Freistellung vom bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren die Wohnungstrennwand zwischen den beiden Hobbyräumen teilweise durchbrechen sowie Dachfenster, Küche und Bad einbauen. Seit Frühjahr 1999 vermietet der Antragsgegner die Räume nebst Stellplatz als selbständige Wohnung.

In der Folgezeit kam es in der Eigentümergemeinschaft zu verschiedenen Beschlussfassungen mit dem Ziel, den Antragsgegner dazu zu bewegen, die Nutzung der Räume als selbständige Wohnung zu beenden und den ursprünglichen Zustand des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen. Zuletzt fassten die Wohnungseigentümer am 17.5.2002 den unangefochtenen Beschluss, die widerrechtliche Nutzung der Hobbyräume als Wohnraum "nicht zu akzeptieren" und eine Rechtsanwaltskanzlei zu beauftragen, die Beendigung der Wohnraumnutzung durchzusetzen.

Die Antragsteller haben, soweit noch erheblich, beantragt, den Antragsgegner unter Androhung eines Ordnungsgelds zu verpflichten, die Nutzung der beiden Räume als selbständige Wohneinheit zu unterlassen und bestehende Nutzungs- und/oder Mietverhältnisse umgehend zu beenden. Das AG hat den Antrag am 13.6.2002 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG am 18.3.2004 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Umbaumaßnahmen des Antragsgegners hätten eine Umwandlung des an den Räumen bestehenden Teileigentums in Wohnungseigentum nicht bewirkt. Der Antragsgegner könne die Räume aber gem. der Gemeinschaftsordnung zu Wohnzwecken nutzen. Deren Auslegung ergebe keine Beschränkung auf den Fall, dass ein Hobbyraum mit einer vorhandenen Wohnung verbunden werde. Ein Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer bestehe nicht, weil ihnen durch die gewählte Nutzung kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwachse. Ein solcher sei nicht in dem vorgenommenen Wanddurchbruch und in der Beseitigung der Abgeschlossenheit zu erblicken. Die tatsächliche Vereinigung der beiden je in Teileigentum stehenden Hobbyräume beeinträchtige die Antragsteller nicht. Anhaltspunkte für eine ...