Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.2 Formularvertrag

2.2.1 Allgemeines

Rz. 440

Veräußert der Bauträger mehrere Wohnungen unter Nutzung von gleichlautenden formularmäßigen Bauträgerverträgen, ist auf diese und ihre Klauseln das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) anzuwenden.^[1]

Handelt es sich – wie zumeist – um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbrauchervertrag^[2]) i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB, gelten Allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Bauträger gestellt, es sei denn, dass sie durch den Erwerber in den Vertrag eingeführt wurden. Verbraucher ist nach § 13 BGB dabei jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Ist ein Bauträgervertrag kein Formularvertrag, unterliegt er jedenfalls einer Kontrolle nach § 242 BGB.^[3]

[1] Beispiel mit Anmerkungen bei Kreuzer, Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger, ETW-DVD.

[2] dazu u. a. Glöckner in FS Koeble [2010], S. 271 ff.

[3] Kutter in Beck'sches Notarhandbuch, A. II Rn. 23 m. w. N.

2.2.2 Überblick einiger Entscheidungen zum AGB-Recht

Rz. 441

Vorschrift	Entscheidung
§ 305c Abs. 1 BGB	Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV i. V. m. § 2 Abs. 2 MaBV, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und die Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist unwirksam.[1]
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Eine Regelung, wonach das gemeinschaftliche Eigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen, erteilt, ist unwirksam.[2] Auch die Klausel "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50 % aller Wohnungen verkauft sind" ist unwirksam.[3] Nichtig ist auch eine Klausel, aufgrund derer der Bauträger oder dessen Tochterunternehmen für den Erwerber die Abnahme erklären soll.[4] Siehe zu diesen Fragen unten "Vorformulierte Klauseln" in Ziff. 4.4.4. Abnahmevollmachten.
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Die Klausel, wonach der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann stellen soll, wenn der Erwerber die gesamte Vergütung gezahlt hat, ist unwirksam.[5]
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten (Kardinalpflichten) eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit im Bauträgervertrag ist daher unwirksam.[6]
§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB	Eine Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzusetzen, ist im Verhältnis der Vertragsparteien unwirksam[7]; gegenüber den Beteiligten darf sich der Erwerber aber auf die Abtretung berufen. Eine Klausel, wonach die Verjährung bereits mit der Übergabe an den Erwerber beginnt, ist unwirksam.[8] Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i. V. m. § 2 Abs. 2 MaBV, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist unwirksam. Die Vereinbarung, dass der Erwerber nach Übergabe einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV den Erwerbspreis vollständig an den Bauträger im Voraus zahlen muss, ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB mit Wahrscheinlichkeit unwirksam (s. unten Ziff. 4.2.6.4 Nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen). Die Klausel "Die Geltendmachung von Aufrechnungen mit nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen sowie von Zurückbehaltungsrechten ist ausgeschlossen", ist unwirksam.[9]
§ 308 Nr. 1 BGB	Bauträger versuchen es teilweise, das mit der Bauerrichtung bei ihnen bestehende Investitionsrisiko zu minimieren. Häufig werden deshalb von den Erwerbern nach Vorgabe des Bauträgers Erwerbsangebote mit Bindefristen notariell beurkundet. Diese Fristen können wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam sein. Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung verstößt eine Bindungsfrist von mehr als 4 Wochen regelmäßig gegen § 308 Nr. 1 BGB.[10]
§ 308 Nr. 4 BGB	Die Klausel "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten" ist unwirksam.[11]
§ 308 Nr. 5 BGB	Nach § 308 Nr. 5 BGB unwirksam sind Klauseln über eine Abnahmefiktion, wonach Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum als abgenommen gelten, wenn der Erwerber zum Abnahmetermin nicht erschienen ist.[12] Eine fiktive Abnahme wird im Bauträgervertrag nur dann für wirksam erachtet, w...