Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.4.4 Abnahmevollmachten

Rz. 534

Individuelle Vollmacht

Der Erwerber kann einem Dritten eine individuelle Vollmacht erteilen, an seiner Stelle das Sonder-, vor allem aber das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.^[1] Es bietet sich z. B. an, dass anstelle des Erwerbers ein öffentlich bestellter Bausachverständiger die tatsächliche Abnahme erklären soll.

Rz. 535

Vorformulierte Klauseln

Neben individuellen Vollmachten ist es vorstellbar, dass bereits im Bauträgervertrag eine Vollmacht des Erwerbers für einen Dritten vorgesehen ist ("Abnahmeklausel"). Abnahmeklauseln sind indes schwierig zu formulieren, benachteiligen den Erwerber häufig unangemessen und sind damit unwirksam. Etwa die Klausel "Das gemeinschaftliche Eigentum wird durch einen vom Verkäufer benannten, öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch den Verwaltungsbeirat abgenommen. … Der Käufer erteilt zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums dem vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen bzw. dem Verwaltungsbeirat ausdrücklich unwiderrufliche Vollmacht" ist gem. § 307 BGB als unwirksam erkannt worden.^[2] Entsprechendes gilt für die Klausel "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für die einzelnen Käufer durch einen vereidigten Sachverständigen, den der Verkäufer auf seine Kosten beauftragt"^[3] oder die Klausel "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50 % aller Wohnungen verkauft sind".^[4] Klauseln werden vor allem dann als unwirksam angesehen, wenn sie das Recht oder die Möglichkeit des Erwerbers, die Abnahme zu erklären, (vermeidlich) verdrängen. Sieht die Abnahmeklausel etwa vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person bevollmächtigen muss, ist auch sie unwirksam^[5], obwohl das deutsche Recht keine unwiderruflichen Vollmachten kennt.

Eine Abnahmeklausel muss daher, will sie §§ 305 ff. BGB standhalten, vorsehen, dass sie widerruflich ist und die Person des mit der Abnahme Bevollmächtigten nicht "aus dem Lager des Bauträgers" stammt.^[6]

[1] Vgl. Pauly, ZMR 2011 S. 532; Müller/Hügel Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht O. I Anm. 7.

[2] OLG Karlsruhe v. 27.9.2011, 8 U 106/10, NJW 2012 S. 237.

[3] LG München I v. 2.7.2008, 18 O 21458/07, BauR 2009 S. 1444.

[4] LG Hamburg v. 11.3.2010, 328 O 179/09, BauR 2010 S. 1638.

[5] OLG Koblenz v. 17.10.2002, 5 U 263/02, BauR 2003 S. 546; Vogel, NZM 2010 S. 377, 379 m. w. N.

[6] Vgl. Vogel, NZM 2010 S. 377, 379 m. w. N.