Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.2.2 Überblick einiger Entscheidungen zum AGB-Recht

Rz. 441

Vorschrift	Entscheidung
§ 305c Abs. 1 BGB	Eine Klausel in einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV i. V. m. § 2 Abs. 2 MaBV, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass die Fälligkeit und die Höhe des Kaufpreisrückgewähranspruchs entweder durch ein rechtskräftiges Urteil/einen Vergleich oder durch eine übereinstimmende Erklärung von Erwerber und Veräußerer nachgewiesen werden, ist unwirksam.[1]
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Eine Regelung, wonach das gemeinschaftliche Eigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen abgenommen wird und der Erwerber diesem Sachverständigen eine unwiderrufliche Vollmacht, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen, erteilt, ist unwirksam.[2] Auch die Klausel "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Vertragsparteien vom Verwalter der Wohnanlage abgenommen, frühestens aber, wenn mehr als 50 % aller Wohnungen verkauft sind" ist unwirksam.[3] Nichtig ist auch eine Klausel, aufgrund derer der Bauträger oder dessen Tochterunternehmen für den Erwerber die Abnahme erklären soll.[4] Siehe zu diesen Fragen unten "Vorformulierte Klauseln" in Ziff. 4.4.4. Abnahmevollmachten.
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Die Klausel, wonach der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann stellen soll, wenn der Erwerber die gesamte Vergütung gezahlt hat, ist unwirksam.[5]
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB	Die termingerechte Herstellung eines Wohnhauses oder einer Wohnung gehört zu den wesentlichen Pflichten (Kardinalpflichten) eines Bauträgers. Die Haftung für die Erfüllung wesentlicher Vertragspflichten selbst bei einfacher Fahrlässigkeit darf nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Die Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit im Bauträgervertrag ist daher unwirksam.[6]
§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB	Eine Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Bau Beteiligten durchzusetzen, ist im Verhältnis der Vertragsparteien unwirksam[7]; gegenüber den Beteiligten darf sich der Erwerber aber auf die Abtretung berufen. Eine Klausel, wonach die Verjährung bereits mit der Übergabe an den Erwerber beginnt, ist unwirksam.[8] Eine Klausel in einer Bürgschaft nach § 7 i. V. m. § 2 Abs. 2 MaBV, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bank aus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist unwirksam. Die Vereinbarung, dass der Erwerber nach Übergabe einer Bürgschaft gemäß § 7 MaBV den Erwerbspreis vollständig an den Bauträger im Voraus zahlen muss, ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1, § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB mit Wahrscheinlichkeit unwirksam (s. unten Ziff. 4.2.6.4 Nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen). Die Klausel "Die Geltendmachung von Aufrechnungen mit nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen sowie von Zurückbehaltungsrechten ist ausgeschlossen", ist unwirksam.[9]
§ 308 Nr. 1 BGB	Bauträger versuchen es teilweise, das mit der Bauerrichtung bei ihnen bestehende Investitionsrisiko zu minimieren. Häufig werden deshalb von den Erwerbern nach Vorgabe des Bauträgers Erwerbsangebote mit Bindefristen notariell beurkundet. Diese Fristen können wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB unwirksam sein. Beim Kauf einer neuen Eigentumswohnung verstößt eine Bindungsfrist von mehr als 4 Wochen regelmäßig gegen § 308 Nr. 1 BGB.[10]
§ 308 Nr. 4 BGB	Die Klausel "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten" ist unwirksam.[11]
§ 308 Nr. 5 BGB	Nach § 308 Nr. 5 BGB unwirksam sind Klauseln über eine Abnahmefiktion, wonach Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum als abgenommen gelten, wenn der Erwerber zum Abnahmetermin nicht erschienen ist.[12] Eine fiktive Abnahme wird im Bauträgervertrag nur dann für wirksam erachtet, wenn der Bauträger den Erwerber bei der Aufforderung zur Übernahme darauf hinweist, dass bei Nichtteilnahme an dem Übergabetermin die Eigentumswohnung nach einer bestimmten, im Vertrag festzulegenden Frist als abgenommen gilt. Eine Teilbezugnahme auf § 12 Nr. 5 VOB/B soll nicht möglich sein.
§ 309 Nr. 1 BGB	Preisgleitklauseln sind gem. § 309 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn zwischen Vertragsschluss und Fertigstellung weniger als 4 Monate liegen.[13] Hier ist eine individualvertragliche Vereinbarung erforderlich.[14] Ferner ist bei der Vereinbarung eines Festpreises die Generalklausel des § 307 BGB zu beachten. Wird in einem Formularvertrag über die Errichtung eines Bauwerks ein Festpreis vereinbart, der nur gelten soll, wenn bis zu einem bestimmten Zeitpunkt mit dem Bau begonnen werden kann, so verstößt eine Bestimmung in dem Formularvertrag, wonach sich bei Überschreiten des Festpreistermins der Gesamtpreis um den Prozentsatz erhöht, zu dem der Unternehmer entsprechende Bauwerke im Zeitpunkt des Baubeginns nach der dann gültigen Preisliste ...