Ersatzmieter – Rechte und P... / 2.1 Interessenabwägung

Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags ganz erheblich überragt.

Diese Voraussetzungen sind i. d. R. nicht gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer, auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat.

 

Hinweis

Berechtigtes Interesse des Mieters an vorzeitiger Aufhebung

Ausdrücklich genannt werden in diesem Rechtsentscheid folgende Gründe:

  • schwere Krankheit des Mieters
  • beruflich bedingter Ortswechsel
  • Aufnahme in ein Altersheim
  • wesentliche Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie
 

Praxis-Beispiel

Familienzuwachs

Eine wesentliche Vergrößerung der Familie kann nach einem Urteil des LG Berlin bei einer alleinstehenden Mieterin einer 1-Zimmerwohnung bereits durch die Geburt eines Kindes eintreten.

Zur vorzeitigen Beendigung eines Zeitmietvertrags bei Familiennachwuchs vgl. auch LG Landshut; LG Oldenburg; LG Bonn.

Dagegen reicht allein der Wunsch des Mieters nach Bezug einer besseren, billigeren oder verkehrsgünstigeren Wohnung nicht aus, da der Mieter in diesem Fall das Interesse an der Wohnung aufgrund seiner freien Entscheidung und nicht aufgrund von nicht zu vertretenden Umständen verloren hat. So wurde vom OLG Hamburg entschieden, dass ein erhebliches, rechtlich beachtenswertes Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Auflösung des noch längere Zeit laufenden Mietvertrags nicht durch Umstände aus dem Verantwortungsbereich des Mieters hergeleitet werden kann, da er allein das Risiko trägt, die Mieträume wirtschaftlich sinnvoll nutzen zu können. Es muss sich daher immer um Gründe handeln, die außerhalb des Einflussbereichs des Mieters liegen.

Diese Rechtsprechung wurde vom OLG Hamm bestätigt. Danach kann der Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag weder auf eine starke Wohnungsnachfrage noch auf die "Grundsätze des sozialen Mietrechts" stützen, da Letzteres den Mieter nur gegen Kündigungen und Mieterhöhungen schützt, nicht jedoch die vorzeitige Lösung vom Mietvertrag erleichtern will.

 

Achtung

Mieterinteresse überwiegt erheblich + geeigneter Ersatzmieter

Der Vermieter muss den Mieter daher nur dann vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen, wenn das Interesse des Mieters an der Vertragsauflösung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.

Die Pflicht zur Nachmieterstellung kann nur entfallen, wenn die Wohnung außerordentlich leicht vermietbar ist, z. B. bei Bestehen von Wartelisten für eine Sozialwohnung.

Bei Abwägung der beiderseitigen Interessen ist zu berücksichtigen, dass der Mieter für die Dauer eines befristeten Vertrags das Risiko der Vermietbarkeit übernommen hat und der Grund für den Wunsch nach einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig der Risikosphäre des Mieters entstammt.

Aufgrund dieses Verwendungsrisikos, das der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags trägt, obliegt es ihm allein, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Nachmietersuche lediglich nicht behindern darf; zu einer aktiven Mitwirkung aber nicht verpflichtet ist. Dies gilt auch für die Vereinbarung von Besichtigungsterminen mit Mietinteressenten, die der Vermieter erst dann wahrnehmen muss, wenn ihm sämtliche angeforderten Informationen über die Mietinteressenten vorliegen. Zum Zwecke der Besichtigung mit Mietinteressenten kann der Mieter vom Vermieter einen bereits zurückgegebenen Schlüssel zurückverlangen. Werbemaßnahmen des vom Mieter beauftragten Maklers auf seinem Grundstück, z. B. das Aufstellen eines Verkaufsschildes sowie die Verwendung von Fotos und Grundrisszeichnungen des Vermieters durch den Makler, muss der Vermieter nicht dulden.

Strittig ist, ob diese Grundsätze, die für Wohnraummietverhältnisse entwickelt wurden, auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume gelten, u. U. unter noch strengeren Voraussetzungen. Jedenfalls fällt bei Geschäftsräumen die Rentabilität eines in den gemieteten Räumen betriebenen Unternehmens grundsätzlich in die wirtschaftliche Risikosphäre des Mieters. Der Mieter trägt das sog. Verwendungsrisiko, sodass enttäuschte Umsatzerwartungen grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung darstellen.

 

Praxis-Beispiel

Berechtigtes Interesse des Geschäftsraummieters

Ein solches kann nur im Ausnahmefall gegeben sein, wenn durch nachträgliche staatliche Maßnahmen (z. B. U-Bahn-Bau) ein derartiger Umsatzrückgang eintritt, dass das Geschäft nicht mehr lebensfähig ist.

Die Einrichtung ei...

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