Ersatzmieter – Rechte und Pflichten

Zusammenfassung

Überblick

Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt und etwaige Pflichten des Vormieters hinsichtlich verbliebener Mietvereinbarungen gegenüber dem Vermieter übernimmt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Rechtsprechung beschäftigt sich grundlegend mit dem Ersatzmieter in der Entscheidung des Kammergerichts.^[1] Eine gesetzliche Definition des Ersatzmieters existiert nicht. Ebenso wenig gibt es, entgegen einer weit verbreiteten Meinung, ein Recht des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn er dem Vermieter zumutbare Ersatzmieter anbietet.^[2] Ein entsprechendes Recht des Mieters besteht nur dann, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z. B. durch eine Nachmieterklausel. Dabei ist zwischen einer echten und einer unechten Nachmieterklausel zu unterscheiden.^[3]

[1] KG Berlin, Urteil v. 6.9.2004, 20 U 232/02, WuM 2006 S. 243.

[2] Vgl. z. B. OLG Naumburg, Urteil v. 18.6.2002, 9 U 8/02, WuM 2002 S. 537.

[3] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 24.6.1991, 11 U 3/91, WuM 1991 S. 475.

1 Mietvertrag mit Nachmieterklausel

Eine unechte Nachmieterklausel ermöglicht es dem Mieter nur, bei Stellen von geeigneten Ersatzmietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszuscheiden, gibt ihm jedoch keinen Anspruch, dass der Vermieter einen dieser Ersatzmieter in den Mietvertrag für die restliche Mietdauer eintreten lässt. Dieser Anspruch besteht nur bei Vereinbarung einer echten Nachmieterklausel.

Welche Klausel vereinbart ist, ist im konkreten Einzelfall anhand objektiv erkennbarer Umstände durch Auslegen des Vertrags zu bestimmen.

Für eine echte Nachmieterklausel spricht z. B., wenn

• dem Mieter erlaubt wird, erhebliche Investitionen zu machen oder
• derartige Investitionen nach dem Vertrag vorausgesetzt sin...